估價不足 一樣買到寶

業主：「咁你還個價嚟。」
朋友：「如果可以350萬，我即刻落訂。」
業主：「350萬？冇嘢呀？有話我知，我加10萬同你買！」
朋友：「唔好嬲住，估價350萬咋，你賣380萬太貴喎。」
業主：「如果估到價，我就唔係賣380萬，最少賣400萬啦！」
朋友：「咁估價350萬，又點值380萬呢？」
業主：「你有冇睇新聞架，差唔多大嘅兩房單位，沙田賣420萬，大埔都賣到380萬，我呢度係太子呀，市區嚟架！」
朋友：「但係…」
業主：「我層樓嘅樓齡仲要後生啲，租金仲多1,000元，仲係市區樓，交通費都慳多1,000、2,000啦，有乜理由平過新界先？」

朋友：「但係估價…」
業主：「唔好再同我講估價，估唔到係因為成交少，未追到，好快就會追到，唔代表層樓唔值，唔識貨就過主啦！」
朋友：「唔好收線住…喂喂…」

朋友又被業主Cut線。朋友當然不是新手，只是借估價不足做藉口，博殺價而已。今時今日，各大屋苑炒到癲，部份新界區的上車屋苑，成交價甚至已經迫近去年歷史高位。

朋友是有經驗的投資者，當然不會做羊群，盲目地衝入去「創新高」，見市區單幢樓、小屋苑還未瘋狂，於是就把握最後機會去尋寶，其中一招就是估價不足。

估價不足…是危？

所謂危機，其實只是對資金不足的新手而言，坊間的房地產書籍，10本有11本，包括筆者之前寫的上車書都有講，小心估價不足，因為要額外多付首期，或會失預算導致撻訂，例如…

樓價400萬，你打算借90%，即是360萬。首期是400萬 – 360萬 = 40萬。如果估價不足，例如只估到360萬，借90%，即是324萬，首期就要400萬 – 324萬 = 76萬。

估價不足…是機？

如果你不是資金不足的新手呢？如果你有76萬甚至更多呢？估價不足對於你來說，其實是買筍盤的好機會！

正如上述的個案，以質素相若的單位評估，沙田都賣420萬，位處太子的市區樓，沒理由不值這個價，為甚麼估價不足呢？估價最重要的參考指標，是樓盤的最近成交。

新界大屋苑成交多，估價升得快，自然估得足。市區單幢樓成交少，沒有參考。估價未追上來。但正如業主所說，不代表不值，以上述個案為例，論質素、樓齡、地段、租金等各方面比較，後者都較為優勝。

就是因為估價不足，業主叫價被迫調低！正如上述例子，同樣價值400萬的單位，如果在熱炒屋苑，因為估價追得快，隨時估到430萬，因此業主叫420萬都大把人搶住要。

如果在市區單幢，因為估價只有350萬，業主如果想賣樓，就不能偏離太遠，明明值400萬，都只能賣380萬，一來一回相差一成。預多少少首期，就能夠買到筍盤了！

幾年前戰友買過一個油麻地的單位，業主叫價300萬。單位質素非常高，有很美的海景，筆者估計值350萬，但放了幾星期都沒有人買，原因是估價只有270萬，最後戰友以290萬買入，之後再有戰友狙擊該物業，加上其他投資者加入戰團，幾個月內同一幢物業出現4宗成交，成交價扯上380萬，估價更高達400萬，戰友極速賬面勁賺100萬！

當然不是叫大家盲目去追估價不足的物業。第一，你要準備好要多付的首期。第二，你要知道物業的價值，揀真正被低估的物業，最簡單的方法就是用質素相若的指標屋苑作比較，市區樓平過新界，很明顯就是低水買入訊號了。