加息對樓市的影響(下)

加息對樓市的影響(下)

加息影響的當然不只用家,亦影響投資者,若現時無風險利率(如銀行存款利率、美國國債息率)為1厘,而物業的租金回報率則有4厘,中間的3厘相差就是承受樓價風險的要求回報。  (本文章上集,請留意文尾延伸閱讀)

撰文:龔成

從投資者角度看

由於樓價會變動,這種價格不確定性就產生風險,相比起無風險的存款,投資物業時,投資者要求更高的回報來抵銷這額外的風險,所以租金回報率與無風險利率之間會存在一個差額,當然這差額非完全固定。

當加息時,無風險的利率會上升,而投資亦會要求租金回報率上升,因為若存款利率都有3厘,4厘的租金回報率已不吸引,而市場力量會自行將租金回報率拉向上。

租金回報率上升意味著兩個可能,一是租金向上升,二則是樓價下跌。當加息後,租金回報率亦會跟隨向上升(當然不是加息1厘就等如租金回報率也升1厘),而兩者間有正向關係。

兩個因素影響

例如某單位現時$300萬,每月租金$10000,租金回報率為4厘。若租金不變,加息後投資者要求的風險回報更高,如租金回報率由4厘升至4.5厘,即是樓價要由$300萬跌至$267萬;又或租金由$10000加至$11250,這時投資者才認為值得投資。

另外,投資者大多會借錢買樓的,加息除了將租金回報率拉向上,亦意味著投資者的借貸成本上升。

當然這只是理論層面,亦假設了其他的因素不變,而實際的情況受很多其他因素影響。因為上面分析只從加息這因素作起點,而物業價格的決定基於供應與需求,故分析時必須更多角度及理論與實際並用。

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加息對樓市的影響(上)

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