夫婦揸四層樓仍要愁 想沽一間套現投資賺到盡
撰文：諗Sir ｜圖片：新傳媒資料室
諗Sir：
本人現年40歲，與丈夫月入合共80,000元，但覺單靠雙手搵錢是不足夠，因此想請教諗Sir如何優化整體資產配置，為退休生活打好基礎?
現時擁有資產情況如下：
（一）自住東涌樓，丈夫名下，市價估計約800萬元，尚欠400萬元貸款，月供14,000元；
（三）未補地價屯門居屋，15年樓齡，本人名下，估值305萬元，尚欠135萬元貸款，月供6,000元，本人母親居住；
（三）25年樓齡屯門私樓，本人名下，估值450萬元，尚欠140萬元貸款，月供6,000元，收租8,500元；
（四）25年樓齡屯門私樓，本人名下，估值450萬元，尚欠130萬元貸款，月供6,000元，收租8,500元；
（五）現金儲蓄50萬元，大部分放在兩個mortgage link戶口，收2.1厘年息；
（六）純儲蓄基金保險100萬元，保證回報年息3.2厘，三至四年後取回。
本人母親有一公屋單位，用此再買居屋是否可行？或是將其中一個屯門私樓單位出售，轉持現金作其他投資？請諗Sir指教。
讀者Carol S
諗Sir答
讀者需留意過往的成功，不表示未來此法行得通。
讀者理財主要靠樓，然而現今把投資過分側重買樓，退休生活易因樓市波動而受影響。
先旨聲明筆者不是不看好樓市，惟對於一些借貸力不高、而手持三間樓或以上的人士來說，現市況不宜再加碼買樓。
主因是借盡買樓遇上樓市回調，槓桿太盡者，往往捱不過樓市低點。
沽屯門樓套現投資
筆者亦無預測樓市之能力，雖然從金管局最新數據觀察，樓市升勢仍屬健康，惟讀者應妥善安排本身財產，不受估錯樓市升跌影響，才屬萬全之策。
讀者家庭收入為80,000元，計算借貸力為1,036萬元（80,000÷10,000×50%×2.59*），現時已動用805萬元（400萬+135萬+140萬+130萬），接近80%。
而讀者手上物業市值為2,005萬元，若跌12.5%，已等於讀者手上現金加一年人工次總和（約250萬元）。
再把讀者手上資產計算，東涌自住樓月供14,000元；屯門居屋月供6,000元，屯門兩間私樓每月淨租金收入各收2,500元（8,500-6,000元）；50萬元現金儲蓄，月收息約875元（500,000元×2.1%÷12)。
亦即是說，讀者持有資產淨值1,200萬元（2,005萬-805萬），卻每月產出14,125元（2,500+2,500+875-14,000-6,000元）的負現金流。
此情況下，筆者認為讀者不應再買樓，就算交出母親公屋，可用綠表借九成半再買，但仍屬不應。
反而賣走一個屯門物業可考慮，因套回300萬元，應已大致等於讀者十年儲蓄，可把握樓市現況先賺一筆，同時補充現金水平。
用債基及直債收息
留意手上100萬元是放於保險，幾年後先可用，萬一跌市真的出現，手上只有50萬現金，卻持有2,000萬市值樓宇，只可以祈禱銀行唔好搵你。
套出300萬元資金，可用債基及直債收息，一半放於上期介紹過的渣打直債，收7.018厘年利息。
另外一半投入債基再疊增收息，可按「收息101」之中最穩的疊增方法，年收8至10厘，但提供更低波幅。
如此的話，300萬元應可每年產出8.5厘息，即一年收25.5萬元，每個月可多儲約20,000元，留待未來再買樓，以戰養戰，總好過現在疲兵之際再勉強出擊。
