上車盤癲價是如何煉成的?

上車盤癲價是如何煉成的?

朋友:「嘩!240幾呎,成咗399萬!」
筆者:「呎價超過1.6萬……邊個新盤?」

朋友:「唔係新盤呀,係河畔花園呀!」
筆者:「唔係嘛?」

最近不少朋友討論這宗天價成交,結論離不開樓市又再發癲,又再創新高,又再買唔到樓。

其實類似的天價成交又豈止一宗,最近筆者都有網友中伏,唔知最後有冇臨崖勒馬,又係以39X萬的價錢,買入一個二百多呎的細單位,同樣是新界二線區的熱炒屋苑,評級比河畔花園更低,還要是一個極低層單位。

網友:「我啱啱簽咗臨約,唔知有冇買錯。」
筆者:「成四百萬,買二百幾呎,仲要呢個位置、樓層,中伏!」
網友:「但係裝修得好靚,代理話業主用咗四十幾萬裝修。」
筆者:「幾年前買,百幾萬、二百幾呎,用四十幾萬裝修?」

網友:「佢話有裝修公司收據架!」
筆者:「收據?是但搵個老友寫俾你睇都得,你要幾多張?」
網友:「你覺得我買貴咗幾多?」
筆者:「市區呢啲單位,300中就買到,附近大屋苑炒貴晒,300尾都有交易,以你呢個屋苑級數、位置,單位樓層等評估,保守估計買貴咗50萬至60萬啦,乜咁衝動呀?」
網友:「幾個代理一齊說我,老婆又話鍾意,咪落咗幾萬蚊訂。」
筆者:「幾萬蚊,賠埋佣就十幾萬,自己考慮撻唔撻啦。」

最近幾個月樓價被搶高的原因有很多,筆者認為,最重要是之前大半年,市況太差,抑壓了大量購買力,當然大陸買家加入戰團,都是重要因素。

不過,正如前文所說,所謂癲價及創新高,只是局限於一些熱炒的屋苑,很多地區,尤其是舊區的小屋苑、單幢樓,其實升幅不多,為甚麼會有這個錯覺?

剛性需求 新手用家主導市場

十年前筆者剛開始投資的時候,沒有那麼多政策、辣招,投資者佔的比重比較高,一個人買幾個單位、十幾個單位是等閒事,樓價反而升得冇咁急,原因很簡單,有經驗的投資者,又怎會去創新高?

好似近日呢啲成交,一聽個價錢就掉頭走啦!呢區炒貴了?就去其他區,大屋苑炒貴了?就去搵單幢,識得搵低水賺錢機會。

近年「辣招」多多,投資者淡出,接力的所謂剛性需求,其實很多都是新手用家。

就好似網友,對物業市場一知半解,認知都是來自身邊朋友、來自傳媒報導,在他們的世界,選擇非常狹窄,就只有附近的幾個港鐵站,幾個熱炒的屋苑,價錢炒貴了?根本唔知!冇睇過其他區,點知市區仲平?淨係以為400萬以下可以借高成數按揭,老婆代理講多幾講就買,中伏,很多時候源於無知!

估價扭曲市場

很多新手用家入市的時候,由於對物業市場一知半解,不懂得分析甚麼抵買,甚麼不抵買,於是就依賴了傳媒報導,或者銀行估價。正如前文所說,新手用家主導市場,熱炒上車屋苑的成交多,新手又願意創新高去追,銀行估價自然鬆手,甚至估到超晒標。

以筆者早幾年買入的一個九龍東熱炒屋苑為例,一個價值400萬的單位,可以估到420至430萬,如果你是業主要賣樓,怎會不叫價440至450萬,新手買家又肯追,又怎會不創新高?

相反一些市區的小屋苑、單幢樓,由於成交比較少,銀行估價亦會追得比較慢,一個價值400萬的單位,第一口價可能只估到350至360萬,要有臨約才會調整。

有經驗的投資者都知道,小屋苑、單幢樓估唔到價是常態,就係因為估價未追上,先會有平貨!有經驗的投資者就懂得趁機會尋寶,新手用家又點會知?

現時的市況是,同樣一個價值380萬的單位:

。在新界熱炒屋苑,賣到400萬甚至更高,租值約1萬。
。在較慢熱的市區,只賣360萬甚至更低,租值約1.1萬。

機會多的是,問題是新手用家看不到,尋寶是需要時間、精神的,要培養經驗的,不是聽朋友講兩句,翻兩翻報章就可以。

。選擇一:高呼樓價發癲,高呼買唔到樓!
。選擇二:錢不是問題,買貴咪買貴囉,鍾意就得!
。選擇三:跳出Comfort Zone,到不同地區尋寶,又住又賺!

你又會點揀?

相關文章