賣咗買唔返  誰會賣樓? 

賣咗買唔返 誰會賣樓? 

代理:「個客好有興趣,想問吓有冇可能380萬。」
戰友:「之前咪講咗,開價450萬,收實430萬囉。」

代理:「但係客人估過價,真係差好遠。」
戰友:「之前咪話你知,獅子、行山銀行都估到,介紹你呀。」
代理:「我知,但係而家政府又出咗辣招,冇咁好價。」
戰友:「唔到價唔傾啦,反正賣咗我都買唔返。」
代理:「你認真考慮吓…」
戰友:「如果諗住劈價,下次唔好嚟睇啦,睇其他盤啦。」

特朗普當選,加上政府再推辣招,不少分析員都轉軚看淡。由於少了投資者買樓收租,市場需求的確實會下跌,然而樓價是否會因此而大跌呢?價錢是由供、求兩方面決定,這個分析跟政府推出「辣招」的盲點一樣,只看到需求,沒看見供應!

想樓市降溫,應該鼓勵業主賣樓,而不是令他們封盤唔賣樓。上星期文章提到,由於賣咗買唔番,有實力的業主更傾向唔賣樓,供應將會更緊拙!今個星期計計數給各位看…。

假設你有兩個物業,想賣出收租物業,市值400萬。你看見「辣招」來勢洶洶,心急想賣,自然會被趁勢壓價,假設你最後以低市價5%,即380萬出售,會發生甚麼事情呢?

1) 睇中市,樓價一年後跌10%,即跌至360萬,你再買番…

。買入價加重稅 = 360萬X 1.15 = 414萬
。佣金律師費雜費 = 4萬 + 3.6 萬 + 1 萬 = 8.6萬
。簡單裝修翻新 = 約10萬
。一年租金(以月租1.2萬計算,扣除利息管理費)= 約9萬
。埋單 = 380萬 – 441.6萬 = 勁蝕61.6萬!

2) 勁睇中市,樓價一年後跌20%,即跌至320萬,你再買番…

。買入價加重稅 = 320萬X 1.15 = 368萬
。佣金律師費雜費 = 4萬 + 3.2 萬 + 1 萬 = 8.2萬
。簡單裝修翻新 = 約10萬
。一年租金(以月租1.2萬計算,扣除利息管理費)= 約9萬
。埋單 = 380萬 – 395.2萬 = 微蝕約15.2萬!

3) 睇錯市,樓價不跌甚至反升…

。買入價加重稅 = 400萬X 1.15 = 460萬
。佣金律師費雜費 = 4萬 + 4 萬 + 1 萬 = 9萬
。簡單裝修翻新 = 約10萬

。一年租金(以月租1.2萬計算,扣除利息管理費)= 約9萬
。埋單 = 380萬 – 488萬 = 狂蝕約108萬!

總結:跌20% 以上才翻本!

如果你睇中,真係跌市,即使跌一成,計埋重稅及洗費都要勁蝕,即使你眼光神準,樓價勁跌兩成,才勉強打和,即是要跌兩成以上才有著數。如果你睇錯市,樓價不跌甚至反升,更會狂蝕逾百萬,你一定心有不甘,不會再買。

等政府撤招?以現時政府弱勢,加辣容易減辣難,可能呢世都買唔番!空有一筆錢,沒有資產,可能你會被迫去炒股、炒匯,然後…

那麼…誰會賣樓?

看不清形勢的慌失失小業主

情況就像年初的時候一樣,當時全城唱淡,部分心理質素不足、看不清楚形勢、等錢洗、供樓有困難的業主等,又或者財務機構因業主斷供而收樓等,會比較心急賣樓套現。想買樓上車的朋友要把握機會了!年初跌市已經淘汰了一批慌失失小業主,餘下不多。不過又咁講,就算鋤唔到價,想賣的業主都唔會開天價,把握機會!

只有一個自住物業的小業主

如果你真係睇到個市好淡,晚晚都瞓唔著,好有信心未來一年樓價會大跌,先賣後買對你的影響最少,不過你要考慮,未來一年你要交租,如果睇錯市,蝕價又蝕租,變成雙失小業主。

有多個物業、資金另有出路的資深投資者

例如你手上已經持有逾十個物業,可考慮減磅,平衡風險。既然是資深投資者,想要買住宅的時候,總有辦法買,例如公司轉讓、用家人名額、一簽多買等等,不替你擔心。作為資深投資者,亦會明白「賣咗買唔番」的道理,就算賣樓亦不會賤賣,甚至只會賣一些次等的物業,優質物業會更惜售,價錢唔靚,點解要賣?

至於套現的資金,相信你亦會有其他投資門路,或是股票基金債券,或是海外物業,或是大陸樓,或是非住宅物業如工、商、舖、車位等,如果資金沒有更好出路,為甚麼平賣?

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