辣招如吸毒 工商舖不宜加辣

辣招如吸毒 工商舖不宜加辣

筆者:「辣招出咗之後,成個市死晒。」

朋友:「係呀…最近好多代理叫我買車位。」

筆者:「咁你有冇買?」

朋友:「冇啦,炒到癲,好似呢個,叫價150萬,租得3千。」

筆者:「賺差價嘛,轉一轉手賺幾十萬喎。」

朋友:「代理咪咁講囉,我心血少,冇實質租金支持,咪搞!反而工廈

細單位,好似呢個,咁上下價錢,收租5千幾。」

筆者:「4厘幾喎,幾好呀,而家好多街舖都有3厘,都有得諗。」

朋友:「我都想玩呀,你覺得工商舖會唔會加辣呢?」

筆者:「加辣?唔係升到癲先要加辣架咩?DSD之後冇乜點升,市場好健康,舖價仲跌咗好多添,點解要加辣?」

辣招後樓價沒有如預期大跌

樓市新「辣招」已推出三星期,樓價沒有明顯回落,最新中原城市領先指數更突破144點。不過由於指數反映11月14日至11月20日簽署正式買賣合約的二手住宅樓價,倒帶14日,部份交易應該在新辣招推出前簽成,未能完全反映其影響;加上新「辣招」推出後成交急跌,指數易被舞高弄低,未必能反映真實情況,還要多觀察幾個星期,或等有大型新盤推出,才有較明顯方向。

然而,與年初全城唱淡的時候相比,劈價新聞明顯較少。正如筆者之前的文章所說,新招太辣,凡有多於一層樓的業主,都會明白賣咗買唔返,更加惜售,放盤量大跌,相信即使樓價要跌,亦不會跌得多。

步入惡性循環

有人說,各國依賴低息、量化寬鬆刺激經濟,根本就沒有辦法根治問題,就像吸毒。其實香港樓市「辣招」,又何嘗不是吸毒?每次樓價明顯上升,政府就會出招,市場會被冷卻一段時間,甚至會有調整,購買力被壓抑,大約半年後,辣「招被」消化,被抑壓的購買力再次爆發,樓價又會被搶高,然後又再加辣,循環不息。

與大陸相比 香港明顯缺乏彈性

大陸樓市火熱,政府都有辣招,然而大陸的房地產政策比較有彈性。去年股災、經濟轉差的時候,就會放寬,例如減息、降準;若市場太熱,就會收緊,例如近期多個城市重啟限購;政府強勢,話改就改,隨着不同市況而變。

相對香港政府就弱勢得多,推出辣招之後,從來就只有愈加愈辣,無論市況幾差,都沒有高官敢提出放寬,免成人肉箭靶。可以預期,在可見將來,難以撤辣。過去幾年筆者不斷叫朋友買樓,不少朋友過於憂慮,又話等加息,又話等加辣,又話等大跌,事實是…早買早享受,遲買多幾舊。

工商舖沒有過熱,為何要加辣?

有專家預期,新「辣招」令資金流向工商舖物業,然後工商舖就會急升,然後「辣招」的魔爪就會伸延至工商舖。理論如此,但事實上,暫時並未見到很多散戶追入工商舖市場,車位獨旺,可能因為對散戶來說,車位比較容易理解,工商舖難度較高。

2011至2013年期間,政府推出特別印花稅(SSD),工商舖市場沒有限制,當時確實炒到飛天,很多工廈成交都是摸上摸。然而自2013年推出雙倍印花稅(DSD)起,短炒絕跡,工商廈升勢明顯放緩,過去幾年,如果只是買入、收租、等升,相信會有點失望,我們的工廈項目,亦是靠物業增值,才能享有可觀回報,市底非常健康。

商舖市場更因為自由行減少而大幅調整,有些舖位更減價、減租30至50%!最近不少戰友執到平貨,幾百萬就買到一間四四正正的街舖,沒有過熱,為何加辣?

工商舖不宜加辣,否則會有反效果!

資金是會流動的,就像水一樣,不是壓抑,而是要疏導,非住宅市場成為資金避難所,如果工商舖再加辣,豈非又再趕走資金,重返住宅市場?到時住宅豈非又再挾升?

再者,住宅還可以說是自住單位一個就夠,工商舖則不然,公司做得好,就會開分店,豈能阻止公司壯大成長呢?豈非直接打擊經濟?除非再出現2013年前的瘋狂情況,否則非住宅物業不宜加辣,加咗收唔返,三思!