由住太古城到要輪公屋 落錯車恨錯難返 | 理財個案 | 諗sir

由住太古城到要輪公屋 落錯車恨錯難返 | 理財個案 | 諗sir

【輪公屋.理財個案】讀者自認是少數樓市及投資的輸家,希望諗sir能指點迷津。個案讀者原本係太古城業主,但太早沽樓如今要輪公屋,來信請教諗Sir投資理財如何部署。

撰文:諗sir |圖片:新傳媒資料室

諗sir:

本人31歲,未婚,月入40,000元,相信是少數樓市及投資輸家,希望諗sir幫忙給予意見打救。 家人在1998年以440萬元買入太古城三房944平方呎單位,隨後2009年金融海嘯,因母親失業加上不看好後市,以330萬元沽出,改以月租10,000元租屋。 之後樓價一路升一路不敢入市,已無物業九年。

數年前家人將資產轉至本人名下,父母跟妹妹三人改等公/居屋,預計兩年後審查有綠表。 資產方面,本人手上股票約值96萬元,以160萬元買入,現輸40%。 其中2013至2017年向銀行借55萬元炒股,四年利息11萬元;期間獲利剛好是11萬元,夠還息。

輪公屋 等三年後上樓

之前2012年把家人股票止蝕,損失30%;結果幾年後升返晒。 又試過在3元將「以為唔得」的吉利汽車(00175)放咗,之後唔知點解升到30元。

還試過在低潮3元多放咗招金礦業(01818),結果之後升回6元,因此不敢亂放蝕很多的股票。 數月前開了間有限公司,打算試下做網上生意仔、希望有公司身分,日後用來報稅或買賣物業有用。

本人計劃35歲與女友結婚,但希望先解決父母問題,再處理與女友未來的生活。 應該等三年後上公屋,還是兩年後用綠表抽居屋好?但本人怕再摸頂。 如抽居屋,是否只用父母名義抽,留返妹妹的名額好些? 最後,那些賬面蝕很多的股票,是否應該長keep等升返?

讀者股樓輸家上

諗sir回答:

本個案睇讀者來信的部分,分分鐘有教育意義過睇筆者回答這部分。 讀者母親2009年失業;加上不看好樓市,故賣走自住樓,累到成家由住港島區私樓變做抽公屋,應感後悔一生。

到讀者自己後生學人借錢買股,炒到現在手上成堆垃圾,2017年升市只夠幫補還margin息,尚虧損40%未解決,與母親當年的相同之處,就係憑感覺去判斷投資行為。 人理應看手上資源而決定投資取向,咪再「估」市。 正因概念錯誤,2008至2017年十年間股票有loss時「應cut唔cut」,樓價跌咗就「低位cut loss」。

幸好讀者只是31歲,重有下鋪玩。 另外一個觀察,本個案讀者撰文之用詞,很多時都同感覺有關。 例如有「不看好」、「試過」、「以為唔得」、「唔知點解」、「不敢亂放」、「希望」、「我怕」。 讀者可再一看本欄其他讀者個案作比對,證明行文如見人,習慣理性分析事情的人,產出多數夠而生活相對好,收入水平一般都高。

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讀者母親2009年失業;加上不看好樓市,故賣走自住樓。

沒有再等的本錢

至於本個案讀者,由於要結婚、同時如樓價再升一至兩成,恐怕有排都「追唔到架車」,沒有再等的本錢,所以今時買入會否摸頂,不屬考慮因素。

讀者工資40,000元,個人借貸力封頂為520萬元(40,000÷10,000×2.59*×50%),由於有做股票margin,所以實際借貸力比520萬元會少一點。

就算讀者能力未足,都要入手400萬至450萬元樓收住租先,到結婚時再用租金去反租另一間,對沖樓市升幅。

因為一自住一收租作退休用是港人必須,只要計到有能力就應該買。

建議先苦後甜

至於居屋入表,如不用妹妹名,就方便她未來結婚時有九成名額借盡上會;如用,現在就可買間屋大一點,筆者個人會建議先苦後甜。

至於做生意,只係分有做搵到錢的生意,或是唔做生意,絕對沒有「做下生意仔」這回事。當然讀者真要做一下生意,才明白做生意是甚麼一回事。

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