供樓趁後生 創富3部曲 自住樓 供得起就要買|經一專欄

供樓趁後生 創富3部曲 自住樓 供得起就要買|經一專欄

【自住樓.經一專欄】「樓價係唔會跌,你睇呢十幾年,邊有跌過?」 樓價係咪永遠唔跌,唔敢講。你睇睇東京,30年前買層樓要供足3代人,今日樓價平過雅居樂喺東莞個樓盤,世界係冇話必賺的資產,樓亦如是。

撰文:Ann姐 |圖片:新傳媒資料室、Ann姐、unsplash

財技槓桿Step 1 : 基本知識

槓桿是一張雙面刃,在升巿時,固然是令資產增值的工具,如投入3成資金買入單位,例如以30萬元本錢購入一個100萬物業(借70萬),當樓價上升3成至130萬元,賣樓時歸還銀行70萬元的欠款,手上便有60萬元,資產便倍增了。

假如槓桿再大一點,例如將手上的30萬元資金購買一個300萬元物業(借270萬元),那麼當樓價上升3成至390萬元,在還清欠款後便有120萬元,資產更是原先的4倍之多。

自住樓 財技 槓桿 Ann姐上岸原理 財務自由 供樓 創富 經一專欄
【自住樓.經一專欄】圖片: unsplash

槓桿的另一面便是較大的風險,假如以一成首期購入單位,樓價下跌一成,業主便開始進入負資產的邊緣,隨時要面對銀行追討差價(俗稱Call loan)。但假如當初以較低成數按揭購入單位,例如以三成首期購入物業,之後如樓價只下跌一成,那麼便還有時間預備可能的困境。

自住樓 財技 槓桿 Ann姐上岸原理 財務自由 供樓 創富 經一專欄
Ann姐表示,槓桿是一張雙面刃,升巿時令資產增值,跌市時令業主有負資產風險。

財技槓桿STEP2 : 細換大

這個財技槓桿原理,可以令資產增值,但假如不賣出單位變回現金,其實也只是紙上富貴,而即使賣樓套現,也不過是銀行戶口中的一堆數字而已。但在樓巿上升的時期,有不少人可以藉著這個機遇改善生活環境。

就以上述30萬元首期,以9成按揭買入300萬元單位(借270萬元)的例子來說。假如這位買家(A君)當年其實好想買入一個400萬元單位,耐何當年實在無法多支付十萬首期以9成按揭購買該400萬元的單位。不過,藉著樓巿上升,他現在是有何能購入該單位的。

自住樓 財技 槓桿 Ann姐上岸原理 財務自由 供樓 創富 經一專欄
【自住樓.經一專欄】圖片: unsplash

假設樓價上升了4成,A君的物業便由300萬元升值至420萬元,在還清貸款後,便會有大約有150萬元的資金(為簡化計算,樓巿上升期間的供款及買賣洗費全都省略。)

當年400萬元的單位,現時升值至560萬元,即手上150萬元的資金足以支付該單位2成首期有餘了,當然,貸款多了,風險與壓力亦會隨之增加。所以隨著樓值升值,高成數槓桿的效應還可以幫業主改善生活環境的。

自住樓 財技 槓桿 Ann姐上岸原理 財務自由 供樓 創富 經一專欄
【自住樓.經一專欄】圖片:新傳媒資料室 

財技槓桿STEP3 : 供款趁後生 返工求借錢

金管局對銀行批出按揭有一套指引,就是經常聽到的壓力測試,當中牽涉到貸款人的收入及供款額。沒有工作,便沒有收入,沒有收入,便難以覓得貸款。供款額方面,主要受到三個因素影響,分別為貸款額、利率及年期。

對於貸款人來說,時間是最大的敵人,因為銀行通常會以75減供款人年齡作為供款期的上限,同時,亦有一個30年的絕對上限。

自住樓 財技 槓桿 Ann姐上岸原理 財務自由 供樓 創富 經一專欄
【自住樓.經一專欄】圖片: unsplash

譬如說,一個40歲的申請人,多數可以獲批30年的供款,但一個52歲的申請人,便只能獲批23年的供款,在下表中,假設申請人的供款與收入比率(DSR)落在50/60的上限,便可計算出,借取100萬元貸款的話,他的最低入息是多少了。

從上表上得出,假如貸款人可以借到30年按揭,每借100萬元,只需要有9,100元的每月收入,但假如貸款人只借到23年的按揭,每借100萬元,便需要有10,317元的每月收入了,兩者相差達13%。

自住樓 財技 槓桿 Ann姐上岸原理 財務自由 供樓 創富 經一專欄
Ann姐自製供款表。

從上表上得出,假如貸款人可以借到30年按揭,每借100萬元,只需要有9,100元的每月收入,但假如貸款人只借到23年的按揭,每借100萬元,便需要有10,317元的每月收入了,兩者相差達13%。

定下目標 跌巿撈貨

當提起買樓,不少人都會說現時樓價太貴,待跌了後才買,但到底,跌了多少才應該買呢?

不少人說要買樓,但在樓價下跌了三成的時候,郤又再說多跌三成,結果樓價不跌反升,白白錯過了一個時機。李超人講得啱,供得起就買(自住樓)。

自住樓 財技 槓桿 Ann姐上岸原理 財務自由 供樓 創富 經一專欄
【自住樓.經一專欄】圖片: Ann姐