月入$62,000劏房小夫妻 為上車凶宅都不怕 | 置業個案 | 樓市入門

月入$62,000劏房小夫妻 為上車凶宅都不怕 | 置業個案 | 樓市入門

【置業個案】讀者為一對住在劏房的小夫婦,二人為了上車,刻苦儲錢,不搞婚禮減低開銷,現時只租住劏房,不介意與凶宅同層,但怕按揭出現問題…
撰文:諗SirHomeblogger HK) | 圖片:新傳媒資料室、網上圖片

諗Sir :

本人33歲,月入32,000元,銀行合約員工,有機會轉長工,無物業。

太太30歳,月入30,000元,同屬合約員工,每年續約不穩定,無物業。

夫婦二人為了上車,刻苦儲錢,不搞婚禮減低開銷,現時只租住劏房,月租5,500元。

現有手頭資金60萬元,每月儲蓄約44,500元

近期睇過大角咀單幢200平方呎單位,338萬元;另屯門三寶200平方呎單位,390萬元;還有地産介紹屯門單幢凶宅同層單位,350平方呎,400萬元。

我們心儀350平方呎那個單位,不介意與凶宅同層,但怕按揭出現問題;次選為大角咀。

請問諗Sir,以我們手上60萬元資金,應該在這時候置業嗎?還是應儲更多錢才研究上車方案?

亦有想過等轉銀行長工後,有按揭優惠才上車;但樓市升勢急,怕得不償失。

還有諗Sir怎麼看大角咀單位及屯門凶宅同層單位?樓齡一樣30多年,兩房、高層。

地產聲稱,如果銀行估到價,凶宅同層都可按九成,惟上網自動估價估不到,會否有問題?

一對小fans上

不應貪平去買凶宅同層

讀者不應貪平去買凶宅同層,就算銀行估到價可上會,但層樓再賣的難度亦高,原因是下手買家亦會有顧累, 變相令此項投資的流通性降低,犯下投資大忌。

誠如不少工廈劏房,講到每個單位好似好抵,98萬元一個又有租金保證云云,惟二手市場不流通下,萬一要錢,想搵人接貨難度好高。

香港賣樓只消簽了臨約,經紀佣金大致穩陣,就當買家發現上唔到會,都好難將責任推到經紀身上。

凶宅
讀者夫妻兩人都未有樓,九成上會加低稅王牌仍在手,筆者建議細一點的樓都應照上。

建議細樓都應照上

筆者早前亦解答過網上一買唐樓的個案,買家竟然落銀行口頭問間樓上會有無問題,然後單憑銀行職員口頭答覆「應該可以」就草草落訂簽約。

要知銀行一日未出offer letter,一日都未叫應承借錢。就當真已簽offer letter,筆者亦只敢說係九成肯定,銀行臨尾「放客飛機」都可以。

由於讀者夫妻兩人都未有樓,九成上會加低稅王牌仍在手,筆者建議細一點的樓都應照上。

凶宅

可選荃灣單幢洋樓

讀者夫婦借貸力為800萬元(62,000/10,000× 50%×2.59*),在旺市動用借貸力一半為安全線,400萬元的樓為合適target 。

明白讀者因為只獲合約工,所以九成會上不到,頂多只可八成。不過讀者夫婦都是30出頭,搵份長工應該不難吧。

加上月儲40,000多元,一年後現金水平應可達100萬元附近,到時可睇睇荃灣不少洋樓、或新界區較偏遠的單幢樓,都有400至450萬元選擇。

問銀行借人工100倍

雖未知讀者睇中的200幾呎大角咀樓係咩開則,不過於近深水埗區買一房、STUDIO或200呎單位一般不建議,因為會同劏房成直接競爭者。

劏房業主在市差時,減到收2,000元一間一個月,都還可以有近10,000元收,夠供樓可以守。

但如讀者真金白銀用300至400萬買間蚊型單位來自住或收租,當劏房大減租值,你的單位租值自然被拖低。

如讀者轉到長工,做滿半年後應可以1厘息問銀行借到人工100倍的,如屬獅子銀行更可十成上會,更不用計甚麼50%借貸比率,銀行員工好應利用。

當年筆者都是先付10%首期,十成上會後原本首期可退返出來。

凶宅
當年筆者都是先付10%首期,十成上會後原本首期可退返出來。

要留足夠現金

至於其他銀行一般有九成低息,唔好處係一旦被炒即call loan,因此用staff plan都要留足夠現金。

補充一下,不少凶宅在網上可估到價,但當去銀行要求一份正式估價報告時,就會「即時現形」,未能估價。

好似讀者所講單位,連網上估價這關都過唔到,實在對此單位不要抱僥倖之心。

凶宅
不少凶宅在網上可估到價,但當去銀行要求一份正式估價報告時,就會「即時現形」,未能估價。

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