最快6月加息 樓市待變 專家:有40%首期先好上車 | 香港樓市2018

最快6月加息 樓市待變 專家:有40%首期先好上車 | 香港樓市2018

【最快6月加息 樓市待變】以往百億地王成交甚為罕見,惟去年至今,百億地王誕生頻率甚高。近日新鴻基地產(00016)更斥資252億元,購入集團首塊位於啟德發展區地皮。
撰文:Smart ED編輯部  | 圖片:新傳媒資料室

【最快6月加息 樓市待變】百億地王常態化 樓價愈升愈急

成交銀碼驚人,除了因為地皮面積較大外,更重要是反映發展商看好未來樓價仍有上升空間,才敢於高價搶地。小業主亦隨即掀起反價潮,令樓價愈升愈急(見圖一)。

香港首幅百億地王的出現,可追溯至1997年3月,由信和置業(00083)以118億元投得的藍灣半島地皮。

不過,1997至2013年期間,百億地王仍是十分罕見,僅得五幅地皮成交價超過100億元。

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百億地王頻頻誕生的轉捩點,在於2016年年中。

美聯物業首席分析師劉嘉輝分析,啟德發展區早於多年前已經開始賣地,土地呎價長時期處於5,000至6,000元水平。

直至2016年中,內地發展商進軍啟德,以雙倍價錢搶地,令到該區土地呎價一舉升至超過10,000元水平,之後升勢更擴散至全港各區。

【最快6月加息 樓市待變】中資搶地成轉捩點

由來自內地的龍光地產(03380)及合景泰富(01813)組成的財團,2017年以169億元投得鴨脷洲地皮,為百億地王年代揭開序幕。

隨後本地財團也加入百億地王爭奪戰,包括南豐集團、嘉華國際(00173)、恒基地產(00012)、九龍倉集團(00004)等,先後以合資或獨資形式,締造多幅百億地王紀錄。(見表一)

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然而,地價沒有最貴,只有更貴,今次由新地打破官地成交價紀錄,以251.61億元首度買入啟德第1F區1號地皮,以可發展樓面達141.54萬平方呎計,折合呎價為17,777元。

新地估計整個項目投資額達400億元,折合每平方呎的成本價竟高達28,261元,較同區的譽港灣實呎呎價約18,000元,高出57%。

【最快6月加息 樓市待變】地王誕生對樓市產生即時影響

市場認為,新地王地價連建築費較同區二手樓價高,即麵粉貴過麵包,反映發展商看好後市。

新地副董事總經理雷霆表示,該幅地皮可與未來的啟德港鐵站接駁,可打造成地標式項目。換言之,發展商對該幅地皮發展潛力充滿信心。

劉嘉輝指出,現時地價創新高,不代表五年後樓價仍可維持高位。不過,業主眼見地王誕生,卻馬上提高叫價,對樓市產生即時影響。

「假設有譽港灣業主見到毗鄰地區的地價創高新,他們賣樓時亦會加價,形成反價潮。」

另一方面,其他發展商亦因為百億地王頻頻誕生,而調升一手樓售價。有統計指出,自新地投得啟德地王後,至少有14個新盤加價,加幅最多達70%。

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業主眼見地王誕生,卻馬上提高叫價,對樓市產生即時影響。

樓價上升的循環週期

根據劉嘉輝提供的資料顯示,2016年香港地價處於相對低位,期內啟德發展區一手盤平均呎價為15,000元。

踏入2017年,香港誕生多塊百億地王後,啟德一手盤平均售價已升至20,000元。

隨新地以歷史高價奪得啟德地皮後,當地一手盤平均售價已經升至25,000元。

由於百億地王頻頻誕生,形成樓價上升的循環週期。

倘將過去數年的美聯「樓價走勢圖」和百億地王成交紀錄交比較,可以發現地王成交價和樓價亦步亦趨。

【最快6月加息 樓市待變】啟德八幅百億地皮待售

參考地政總署的2018/2019年度賣地表,政府將會招標八幅位於啟德的住宅地。

按中原測量師行數據估計,八幅地皮成交價介乎103.4億至216.3億元,亦即全部均屬於百億地王級別(見表二)。

由於中原於今年3月作出有關預測,隨新地高價買地,相信現時這八幅地皮的估值將更高。

另一方面,地王效應觸發部分有意置業人士恐慌性入市。

劉嘉輝認為,現時上車客要準備充足首期,至少準備相當於樓價40%始可置業,若首期不足就不要勉強上車,更不要向財務公司借首期,短期可以租樓解決自住需要。

亞洲地產主席蔡志忠認為,現時置業者入市要視個人能力而定,上車準則為預計加息2至3厘後,仍有能力負擔供款。

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劉嘉輝認為,現時上車客要準備充足首期,至少準備相當於樓價40%始可置業。

【最快6月加息 樓市待變】樓價連升25個月

本週差餉物業估價署公布,上月本港私人住宅樓價指數繼續上升,意味樓價連升25個月,更連續18個月創新高。然而,租金升幅跑輸樓價,當中港島區及九龍區的細單位4月份租金錄得按月下跌。

此外,海航集團於本週為旗下的啟德地皮,籌組50億元融資,由星展銀行籌組銀團,向同業詢問承銷約40億至50億元再融資及建築貸款的興趣。

據悉,海航籌組的銀團貸款初步利息為港元同業拆息(HIBOR)加3厘,希望獲得五至六家銀行參與,實質貸款年期有待落實。

下週海航有一筆為數約22億元的過渡貸款到期,倘成功取得銀團貸款可助海航又過一關。