28歲月儲$7500 育有兩兒 想買樓自住要點投資?|龔成信箱

投資

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 【買樓】今日龔成信箱,不少讀者想為未來作打算,應如何實行投資計劃,亦提及熱門的股票以及投資心態等問題。

撰文:龔成 |圖片:新傳媒資料庫

1.買樓自住

你好,我宜家28歲,有兩個小朋友,分別4歲同2歲。月入$25000

每月儲蓄$7500,現有50萬現金,沒有任何投資,想買樓自住,有冇什麼投資意見可以賜教

龔成老師:

$50萬現金作首期,其實都可以買到$400樓,因為$400萬以下的樓仍可做首期,但要找並不容易。如果你真的有自住需要,現時都可買,這刻樓市的投資價值不算高,但自住價值總存在。

比較好的方法,係你儲多一點首期,但不要單儲現金,因為人工追資產(物業)比較困難,最好用資產追資產,例如以股票令財富增值去買樓。

如果你打算2年內買樓,$50萬不要動用,但如果你想儲多點錢,2年後才買樓,$50萬則可以部分用來投資股票,平穩增值。

至於每月的$7500,其實可以有更好的運用,例如將其中的$6000月供股票,盈富(2800)及其他穩健股就得。只要數年,連你原本的$50萬計算,你可以有$80萬-$100萬,到時買樓的首期會較多,可選擇亦較多。(對照龔成信箱:Q5081)

2.公積金

龔Sir, 早晨,之前上過你堂你有教股票係睇果隻的實力,唔係一見市場唔好就放,所以跌市我都只會等有機會再入市而唔會放曬;但呢個概念又可唔可以用於公積金呢?

見公積金的結餘開始跌,跌左幾萬,(而家個組合係中國股票佔70,香港股票佔30,因為公司所限,冇咩選擇)

因為好難得先儲到約80萬,有部份同事見跌已全數轉去保本的基金,有d都因為見賺就會放入自己保本戶口,低再入市,而佢地成日轉已經儲過百萬,我又比較少轉,其實應該用咩的概念呢?

同埋而家應唔應該轉走定等佢上返呢?
請指教

龔成老師:

無論係強積金還是公積金呢類項目,都唔洗點轉,只需用一個人生財富分配的方法進行就得,當然,內裡的資產唔會太差。

簡單來說。無輕時較多在進取,之後慢慢因年齡增加而調整,到年長時保守,人生只需用這個方法管理就可。

所以,當你見到公積金的結餘開始跌,這只是價格上的下跌,往往只是中短期事,所以你唔洗理。當然,你都可以分析當中持有甚麼,質素如何,如果是本質有問題,就要轉到更有質素的資產項中。(對照龔成信箱:Q5066)

3.市區居屋定新界私樓?

龔sir, 想問你少少關於買樓既睇法

如果有得揀,你會揀位置於市區嘅居屋,定係位置遠啲既私樓?例如啟德嘅居屋,要400萬,新界嘅私樓(10分鐘行到火車站)都係400萬,應該揀邊個?

因為我希望係未來呢一兩年買樓自住,投資得幾百萬,當然希望唔係純自住,有一半係投資性質想樓價升值,但自住需要對我來講都係急切的。你認為我應該點揀呢?

若果政府推新居屋,我應該買嗎?還是再儲多點錢買差不多價錢既私樓?

龔成老師:

居屋自住因素較好,但投資價值較低。因為當你住居屋時,其實用了較平宜的價買入,每個月其實可以節省到現金流。

如果你現時以自住考慮為基礎,就居屋吧,需要增長力未必及私樓,但我地從現金流的角度,居屋會較好,這就可以令你有更多的資金作投資,之後財富有較大的增值,因此同樣是方法。(這個比較要假設在同一平台,即是同等質素的居屋與私樓,所以價格會不同)。

由於400萬居屋的大小不會太差,相信你可以住一段時間,你就可以憑這段時間,把握機會將財富再滾大,下一步再買私樓,但這一步不用急。(對照龔成信箱:Q5067)

4.公屋自由市場

你好龔成兄,小弟之前有上你的股票班,揀大公司增值股,雖然無好似啲財技股咁爆昇,但唔洗日日 check 價,知道咩先係資產增值,現已慢慢增長有回報,但常按制自己不能急於賣股

我現有資產約50多萬,30多萬係股市,想買第一層樓。月入4.7萬,可月儲2萬

應該買層400萬左右市區樓等升嗎?感謝

如果買公屋自由市場,會比較彈性,可攻可守?Thanks

龔成老師:

你要多溫習之前課堂的內容,明白財富概念,明白股票,就自然理解到長線持有優質股才是王道。賺左先係好多人的心態,但你想想,如果一隻股票升10倍,就永遠無你份,所以,你最好少d睇股價,少d睇消息,你自然會長線投資。

現在樓市的投資價值不高,因為租金回報率已跌到較低水平。不過,我長線都睇樓市升,所以,如果有自住需要,就點都要睇時機買,但就不一定今年,可能是3年內。

如果你這刻置業,會用盡你的資金,反而我建議你儲多點資金,同時在這幾年內,把握樓市的買入機會(如果出現下跌的話),到時你買入後仍有資金剩,仍可以有財富增值力,這樣對你會較好。

公屋只有自住價值,沒有投資價值,若然樓市下跌,公屋的抗跌力較低。(對照龔成信箱:Q5068)

5.農行(1288)

之前睇你的片,聽完你講939分析,咁1288農業銀行潛力你會點??

龔成老師:

農行(1288)的質素比建行(0939)略低,其中一個問題是壞賬率問題,農行在4大國有銀行中,壞賬率是最差的,雖然已經穩定下來,但我會偏向選較佳的銀行。

當然,農行都7有一定的質素,都有投資價值,你見佢的息率比建行高,就是投資者知道當中的風險,反映在這股的股價上,息率因此略高。從值博率的角度,農行都有投資價值的,但我一般會偏向較穩健的。(對照龔成信箱:Q5069)

買樓
農行在4大國有銀行中,壞賬率是最差的,雖然已經穩定下來,但仍偏向選較佳的銀行。

6.一手樓

你好,我想上車,但唔夠錢買二手樓,只可買一手樓,你點睇?

龔成老師:

一手樓的確較易上車,但當中的溢價不少,無可避免較貴,所以我一向不太建議投資新樓。如果可以的話,儲多一點錢,等買二手樓會較好,所以,較好的方法,是儲錢加財富增值,這刻不用急於買樓,一邊儲錢,一邊睇樓市是否有機會,會更好。(對照龔成信箱:Q5070)

7.中國生物製藥(1177)

成哥。中國生物製藥(1177)這股永遠持有有沒有問題?

龔成老師:

基本上沒有,但所有股票,就算永遠持有,我地都要久不久檢視(隔較長時間)。

中生製(1177)已建立一套完整的商業系統,有多個已賺錢的藥品類別,同時毛利高,可以不斷將錢投資在新藥裡,這模式運作很好。

但這類藥物企業,難免有一點風險,因此要久不久檢視,中短問題不用理會,但如果有一些核心性的問題,就要再全面分析。

就這刻來說,這股可以一直持有,因為商業模式理想,高回報,不斷再投資令股東利益快速增長。(對照龔成信箱:Q5071)

8.東九龍區

東九龍區分例如九龍灣、觀塘你怎樣看?

龔成老師:

都不差的,因為政府數年前有「起動九龍東計劃」,這區有不少的銀行及保險公司等入左去。有商業活動的地方,就有相關的價值,住宅物業不會差的。

加上啟德的發展、沙中線,都會令相關區分,連帶有受惠的作用,所以都正面的。(對照龔成信箱:Q5072)

9.建行(0939)

我買左你寫果本50隻優質股,留意緊939. 想問下合理買入價格係咩?

龔成老師:

建行(0939)比書出版時升左好多,現時的股息率只有4%左右,吸引力比之前少。如果真的要較好的價格,跌10%會較佳,但未必見到。

這股始終有質素,現價分注買入都可以。(對照龔成信箱:Q5073)

買樓
建行(0939)現時的股息率只有4%左右,吸引力比之前少。

10.環球股市

成哥 環球股市波動得咁勁

現在是時機入市嗎?

龔成老師:

在平宜價買入優質股,是最重要的一點,如果市況大跌,令股票見到平宜價,這就是。

如果你已經夠貨,這刻可以「持有」作策略,若然未夠貨,就可以分注買入,因為股市上落大,分注策略是較好的,同時我不建議「無貨,等大跌入」,因為無人知幾時跌。

所以,這刻最好的策略,是一邊入貨,一邊儲現金。(對照龔成信箱:Q5074)

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