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用家渴望有自住樓 投資者搶貨 樓市邊個最賺 | 香港樓市2018

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【香港樓市2018】世界盃下週開鑼,今屆大部分比賽撞正美股開市時間,而外國人睇球賽向來熱情,股市淡靜相信會是無何避免。既然暫時未有新主題,本週趁機分享一些有趣的股票數據。

撰文:周梓霖 |圖片:新傳媒資料庫

香港發展商威震全球

半個月前,有週刊列出中、港、台500強上市公司列表,由於中、港兩地市民愛樓如命,房地產500強市值自然不會太低,合共差不多接近49,000億元人民幣,是繼銀行、科技及非銀行金融後最大的市值行業。

本欄讀者應該知道,筆者對內房股有一定認識,惟筆者一看這個表便有疑惑,內房股估值這麼低,照理整個行業加總不會有這麼多市值。

不過看一看行業明細表才知原因,也被嚇了一下,原來本港地產股佔超過12,000億元人民幣市值,差不多是行業的四分一佔比。

內房股被低估

眾所週知,一個國家或地區的樓價水平是跟當地國內生產總值(GDP)有極大相關性,即是經濟愈好、社會總收入愈高、樓價便愈高,反之亦然。

香港去年GDP是3,414億美元;內地約12萬億美元,是本港的35倍。

撇除財富分布不均等統計樣本問題,內房股市值僅是本港地產股約3倍多,出現這個驚人差距,是後者被高估或內房股被低估。

出現這個現象,筆者認為是內房股被低估,但本港產股又如何呢?

本港地產股貴得有理

筆者嘗試透過環球地產交易賣買基金(ETF)去看這個問題,一看原來本港地產股威震全球,例如最大市值ETF的領航環球(除美國外)房地產基金(VNQI)十大持股中,有三隻來自本港,分別是新鴻基地產(00016)、長實集團(01113)及領展房託基金(00823)。

筆者認為,本港地產股之所以如此誇張,並不是估值貴所致,而是樓價及租金大幅高於國際水平,投資者給予正常估值,便已得出驚人市值。

其實,本港地產股跟內房股都有共同缺點,例如核心地段地塊買少見少、地價高企令毛利率受壓等,為何本港地產股可以享有正常估值,而內房股不被市場認何呢?

本港發展商財政穩健

原因主要有三個,首先是本港房地產政策風險遠比內地低。

內地有限購令、限價令、限貸令、限售令、土地增值稅一連串政策,內房股賣樓要賺錢必須要面面俱圓才行。

相反,本港稅制簡單、「辣招」不辣,這有助發展商長遠賺取穩定利潤。

其次是本港發展商財政穩健。經過多年黃金發展期,幾乎全部大地產商都將以往賣樓的利潤沉澱在收租物業及公用事業上,穩定的現金流有利發展商安渡潛在的經濟低潮。

樓市現況有利發展商生財

此外,其大多曾經歷大型金融風暴,危機意識會比內房股高很多,這亦是市場認可其的原因之一。 最後是天時因素,就是樓價因為多項原因高企,令本港地產股利潤穩步上揚。

目前本港樓市基本上已是賣方主導市場,用家極度渴望買一層自住樓、投資客怕銀紙貶值,變成幾貴都照買,需求旺盛下自然有利發展商生財。 由此可見,本港地產股威震天下並非毫無根據。由於篇幅有限,下週才分享對內房股的看法。

編按:作者周梓霖為 海納資產管理投資經理, 前對沖基金操盤手,持有特許金融分析師(CFA)資格,擅長價值投資及事件驅動投資法,著有暢銷書《港股游擊戰─以弱制強致勝法》。
作者電郵: [email protected]

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