29歲月入三萬與家人同住 想買樓收租 依家買得未  | 理財個案

29歲月入三萬與家人同住 想買樓收租 依家買得未 | 理財個案

【理財個案】29歲讀者月入三萬與家人同住,想買樓收租,長遠目標一層自住,一層收租。但由於budget有限,想知道現在是否入市時機?
撰文:諗SirHomebloggerhk)| 圖片:新傳媒資料室

諗Sir :

本人29歲,幾年前已經開始閱讀諗sir專欄,深明理財規劃重要,希望諗sir可加以指導。

本人及家人現居於屯門三房居屋,父母聯名多年前購入,已供滿,估值約460至480萬元。

父母分別55歲及58歲,都有工作,月入合共80,000至10萬元,或考慮65歲退休。

由於弟弟剛畢業回港,所以一家正考慮搬屋,心儀目標為元朗錦繡花園或加州花園。

目前有一個加州花園心儀單位,其條件都算符合,要價1,100萬元。如果賣出屯門居屋及車位(約90萬元)再加父母手上現金350萬元,大約要供300萬元。

請問諗Sir點睇加州花園及錦繡花園?是否建議我們換樓?還是有更好的推介?

另外,本人工作為銷售人員,底薪不高,約14,000元,平均月入30,000至40,000元。

因工作忙碌,沒有用儲蓄來投資,手上現金約有130萬元,可用作買樓首期,另每月可儲15,000至20,000元。

暫時仍會與家人同住,想買樓收租投資,長遠目標一層自住,一層收租。

由於budget有限,借貸力約450萬元(35,000÷ 10,000×50%×2.59*),但現在細價樓升得好犀利,不過驚依家唔入市,之後會再升,究竟現在是否入市時機?

讀者阿超上

升市換樓 不宜過分冒險

基本上讀者要由最基本的買樓budgeting學起,至於要精明理財而產出足夠現金流,讓自己生活無憂之事,下步再算。

硬知識方面,浮薪者未必能將全月入息作按揭計算,所以讀者的支薪文件及模式,決定究竟其工資做按揭是按33,000元還是14,000元計算。

總括而言,不同意讀者有450萬元借貸力,而讀者父母工資不俗,可是人的借貸力在45歲後開始下落,55歲者只剩頂位時之60%。

買1,100萬元樓,首期要付40%,即440萬元,而淨低660萬元,有機係要傾盡讀者加父母三人之力才有機獲銀行批到,仲要唔係攤30年咁長還果隻,值唔值讀者自己諗。

買樓
升市換樓 不宜過分冒險

請勿信自己或諗sir的判斷出入市

軟知識即心態,留意沒人能為樓市說得準,如自己實力比較低,在樓市輸唔起,請勿信自己或諗sir的判斷出入市。

重申筆者個人相信,人在市場之前無能為力,可做的只是謙卑地用波幅低的投資物收息,一步步來。

當然10元身家拎1元去博可以,但如讀者所想,在旺市中要換大屋加上家人之借貸力已流失,這樣做過分冒險。應作之法是保留及改善借貸力,避免過分承擔風險。

父母居屋可利用一拆二按爆八成,將460萬元的80%按出,即約350萬元。

可攻可守的計劃

那父母350萬元現金加上新套得的350萬元,合共700萬元可利用550萬元做定期,平均2.5厘年息之下,一年都有13.75萬元。

至於150萬元可投入東亞銀行的債券,8厘息一年即收約12萬元,此情況下既有定期及債券保本之便,另外25萬元年息可資助租村屋住好一點。

原本居屋按350萬元出來,要月供13.5萬元(350÷259×10,000),但只要將居屋租出,即可收回每月13,000元抵銷按揭支出。

如此既可助家人住大屋,萬一樓市跌更是開心非常,樓市升居屋仍可賺價,是一個不論樓市升跌,都可攻可守的計劃,而唔係買大細及用自己錢賭升跌。

買樓
在旺市中要換大屋加上家人之借貸力已流失,這樣做過分冒險。

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