新居屋訂價與市場脫鈎 兩類物業衝擊最大 | 林鄭月娥 | 娥六招 | 新房策 | 香港樓市2018

新居屋訂價與市場脫鈎 兩類物業衝擊最大 | 林鄭月娥 | 娥六招 | 新房策 | 香港樓市2018

【林鄭新房策解碼】香港行政長官林鄭月娥上週五(6月29日 )一口氣以六項措施(「娥六招」)壓抑樓價,包括開徵空置稅、修訂新居屋、綠置居等資助出售房屋的定價政策等,樓價會因此而下跌,至少升勢可以放緩嗎?1%Anthony有以下見解。

撰文:1%Anthony |圖片:新傳媒資料室

朋友A:    「嘩!林鄭終於出招啦!」

筆者:        「好丫!之前我都成日講,希望居屋訂價同市場脫鈎!」

朋友A:    「終於聽你講番次啦喎,哈哈!」

朋友B:    「仲有空置稅、增加資助房屋供應…睇落幾好丫。」

朋友C:    「有用咩?我身邊啲朋友個個都話冇用喎!」

朋友A:    「點解呢?」

朋友C:    「佢哋話…9幅私樓地改劃資助房屋,私樓供應少咗!」

朋友A:    「又好似係喎,咁樓價會唔會仲顛呢?」

朋友C:    「佢哋又話…好多人冇資格買資助房屋,幫助唔大!」

朋友B:    「又好似係喎,冇資格買嘅人咪要繼續買貴樓?」

朋友C:    「Anthony Sir你覺得呢?」

筆者:       「當樓市升到你迷信,講乜市場都覺冇效架啦!」

朋友C:    「咁又係,我身邊啲朋友乜都話冇效,哈哈!」

朋友A:    「咁你覺得呢?」

筆者:       「要即時令樓價下跌確實唔易,不過有助降溫。」

新居屋、綠置居…訂價與市場脫鈎,最有影響力!

新居屋 訂價 與市場脫鈎 林鄭月娥 娥六招 新房策 香港樓市2018
新房策「娥六招」壓抑樓價,包括開徵空置稅、修訂新居屋、綠置居等資助出售房屋的定價政策等。

新房策下 未補地價資助房屋最受影響

首先,直接受影響的,可能是未補地價資助房屋市場。

之前有朋友入飛抽居屋:「哎呀!早知唔抽住啦!」

難怪!難怪!近年的居屋,多以市價7折訂價,但隨着樓價不斷上升,無論是啟德項目,還是長沙灣項目,部份單位呎價過萬,市場為之震驚。至於未補地價的二手居屋,同樣貴到瘋顛,很多靚地點的二手未補地價居屋,呎價早已經過萬!

現在資助房屋訂價與市價脫鈎,市場估計居屋低屋5.2折,綠置居更低屋4.2折,即係點?…粗略計算,同樣的單位,原本700萬平售520萬!原本350萬的單位殺價至260萬!如果你手上有張綠表,準備買二手居屋,會唔會都停一停,諗一諗呢?

新居屋 訂價 與市場脫鈎 林鄭月娥 娥六招 新房策 香港樓市2018
新房策下新居屋、綠置居…訂價與市場脫鈎,最有影響力!

新房策下 私樓上車盤亦受影響

其次,私樓…尤其貴到失去理智的上車盤,亦有機會受影響。

林鄭新政策其實想告訴你…盲目追價是非常不智的!

之前筆者已經在專欄寫過,建議資助房屋訂價與市場脫鈎!

因為如果跟市價打折,主導的就是市場,或者是新樓發展商,只要發展商一直將新樓的樓價推上去,周邊二手業主跟隨,所謂市價就會不斷創新高,折扣價亦會水漲船高,政府被牽着走!

延伸閱讀:珠海橫琴樓價炒到癲 大灣區置業 仲有更好選擇

政府搶回新居屋訂價權

如果訂價與市場脫鈎,政府就搶回訂價權!

這個訂價權很重要,政府將由幫凶,變做英雄!

舉例,同一個地區,有兩塊地,一塊是私樓,旁邊是居屋。

以往…你賣2萬 / 呎,政府要賣1.4萬 / 呎,市場有何反應?

「嘩!居屋都過萬!唔買呢世都買唔到啦!」政府幫手做勢!

今天…你賣2萬 / 呎,政府賣6千 / 呎,市場有何反應?

「嘩!隔離咋喎!有乜理由貴咁多?」政府潑你一盆冷水!

延伸閱讀:新界樓貴過市區盤 自住定投資 揀樓大不同

新房策下 冷靜啲未?清醒啲未?

試想想…以一些熱炒的上車屋苑為例,樓齡接近40年,都要賣到呎價1.8萬,如果旁邊的未補地價居屋,市價約7折,呎價1.3萬,你會說:「這是私樓,那是居屋,居屋都賣1.3萬啦,佢賣1.8萬都唔係特別貴啫。」於是就照高追,心安理得大覺瞓。

但是如果旁邊的全新居屋,呎價是6千呢?或者你會覺得:「嘩!行過對面馬路,價錢爭幾倍喎!我咁貴買,仲要幾十年樓,會唔會好傻呢?」就算買咗,可能你都會幾晚瞓唔着。

政府其中幾幅計劃改做資助房屋的用地,在啟德!

絕!旁邊私樓賣3萬,政府居屋賣6千!

新居屋 訂價 與市場脫鈎 林鄭月娥 娥六招 新房策 香港樓市2018
如果訂價與市場脫鈎,政府就搶回訂價權!

停一停,諗一諗

你會唔會停一停,諗一諗呢?

現時市場亢奮,要即時令樓市轉勢是不可能的。

正如之前筆者所說,只要政策不變,尤其是15% 印花稅不撤,業主們仍然唔願賣樓,在全城冇鎖匙的情況下,樓價仍然易升難跌,不過今次幾招,最少可以令到合資格申請居屋的人士,不會再盲目高追上車盤,令亢奮、盲目追價的心態降溫,升勢或會放緩。