新一輪購買潮爆發 幾時上車 可考慮呢啲因素 | 新房策 | 移山填海 | 香港樓市2018

撰文：SmartED編輯部｜圖片：新傳媒資料庫

早前公布的「娥六招」，提出修改沿用多年的居屋定價機制，日後資助出售房屋，包括居屋、綠置居等售價將與市價脫鈎，改以非業主住戶的家庭每月入息中位數量度負擔能力。

上週消息傳來，指政府將收緊新居屋轉售限制為，首兩年業主僅可以原價將單位轉售予白居二申請者，房委會將安排尋找買家；購入單位後第三至五年，可免補價出售予白居二申請人或綠表買家；購入單位滿五年，補地價後才可在自由市場買賣，若沒有補地價則只能在居屋第二市場出售。

房委會資助房屋小組將在本週二（7月17日）開會審議有關建議。

珀玥成新界單房樓王

七月第一個週六及週日（7日及8日），由於未有全新樓盤推售，一手市場交投冷淡，兩天只錄得約50宗成交，相比再對上一週的逾80宗，下跌接近四成。

新世界發展（00017）北角柏蔚山，兩天共售19伙；長實集團（01113）馬鞍山星漣海共售出六伙；恒基地產（00012）大角嘴利奧坊．凱岸，則在週日售出三伙。

本月有三個全新樓盤正蓄勢待發，分別是新鴻基地產（00016）位於白石角的雲匯二期及位於北角的海璇，以及遠東發展（00035）位於大圍的珀玥。 遠展珀玥首批單位平均呎價達到21,400元，冠絕沙田大圍細單位的均價。週中遠展公布加推單位，並調升售價一成，折實平均每平方呎23,638元，個別單位呎價更達26,133元，成為新界一房戶樓王。

二手市場方面，十大藍籌屋苑前週六及週日交投淡靜，一方面是早前新盤吸納大量購買力，市場需要時間消化，其次是政府新策下，部份買家抱觀望態度所致。

樓市雖放緩，但房屋供不應求情況持續，市場相信樓市續向上揚，房屋短缺仍是一大問題。 林鄭月娥雖開腔說填海才是解決問題的最有效方法，並催促土地供應專責小組早點遞交報告，然而已被小組以時間緊迫為由而一口拒絕。

事實上，全國政協常委何柱國曾在公開場合大聲指斥土地供應專責小組是垃圾，說得一點也不客氣，但看看小組所做的事情，何柱國的指責又不無道理。

覓地小組浪費時間

小組經常對外強調他們是沒有前設議題，換言之即是沒有一個覓地方向去主導市民，對於這種佯裝公平開放的態度，筆者實在不敢苟同。

大家都知道，香港房屋供應不足，要解決供應，首要是有充裕土地，而香港寸金尺土，要解決土地供應，移山填海是長遠的方法，其它方法可以說都是枝節，根本無足輕重。

但小組卻要花多個月時間去收集徵詢全港市民意見，結果肯定流於你一言、我一語，然而實際可行，真的想不到有甚麼方案是優於移山填海。

說穿了，小組不過又是一場「騷」，裝裝民主、扮扮科學，甚麼統計分析，長篇大論的研究，實際就是花費人力物力，勞民傷財，將很簡單的問題複雜化，結果拖延了解決土地供應的時間。

雖說小組長線增加土地方案，離不開移山填海，但他們或許可以搜集民意，提出解決短線供應的靈丹妙藥。 然而小組花一年時間廣徵民意，這樣已達不到所謂短期的效用，短期壓抑樓價或提供土地供應，就是要以快取勝，政府責無旁貸，其角色尤其重要，應要挺身而出主導其事，而非浪費大量時間在等候小組的意見。

想深一層，一般市民掌握數據有限，既不懂城市規劃，又不知土地用途，更不了解交通人流等，所給出的意見價值有多高，大家心裡有數。

相反，政府有各類數據及知識，只不過有關方面擔憂被指責沒諮詢民意，故搞出一個垃圾小組出來裝模作樣，忽悠一下社會大眾，顯示一下政府的開懷納諌之胸襟。

房屋問題坦白說是政治多於一切，若特首有「雖千萬人吾往矣」的心態，何須搞一個甚麼小組出來玩弄民意？

快快進行移山填海的工作，勝過白白浪費了一年時間在諮詢一些大家也知道的事情。 再講，填海屬中長期的方案，即使最終能拍板推行，由填海到完成基建，再而推出土地招標或拍賣，然後動工到落成，沒有十年八載也難以成事，遠水能否救近火，大家都明明白白。

在短期供應仍然匱乏下，要樓價往下走只是妄想，欲待樓價下跌而上車的人士，相信要等候經濟出現逆轉，樓價才有下調的機會。

畢竟樓價最終是經濟走向的結果，97年樓價插水，主因源於亞洲金融風暴，經濟受大衝擊，泡沫樓市爆破，樓價直插至2003年。

又如2008年，因美國次按危機，金融機構接連崩潰倒塌，本港出現股災，樓市當時一度下跌三成。 最後得以挽狂瀾於既倒，全賴全球國家放水，利率又被各國央行壓低至近乎零，樓市才得以渡過難關。

按現時樓市走向，除非經濟環境出現一次「黑天鵝」或「灰犀牛」，令經濟突然爆破，那末樓市才會有所調整。 目前美國對全球開展貿易戰，然而到今天似乎又未發展到極度危險，在可見的時間上，本港樓市也未受到大威脅。 樓價要大幅調整，對不起，暫時看不見；況且若然經濟大冧，市民的工作也可能朝不保夕，到時還要買樓嗎？

大行料下半年住宅樓價升5%

樓市踏入下半年，高力國際及仲量聯行均預計，縱使政府出招，預計下半年住宅樓價仍有約5%增長，全年住宅樓價升幅約在15%水平。

高力國際亞洲評估及諮詢服務副常務董事張翹楚表示，該行統計，上半年本港中小型住宅樓價升幅約10.5%，豪宅價亦升半成。 他估計受到加息因素影響，下半年本地樓價會略放緩，但加息幅度應有限，不會導致樓市逆轉，預計升幅仍會有5%。

港島商廈價租齊升

仲量聯行報告指出，本港整體住宅市場今年上半年升8.6%，全年有機會累升10至15%。 該行董事總經理曾煥平表示，本港樓價上半年升幅顯著，下半年升勢料會略為放緩。

寫字樓方面，高力國際指上半年港島商廈價租齊升，價格升幅近16%，租金則升約7%，預計港島核心區甲級商廈價格，全年升幅達兩成。

仲量聯行報告則指出，上半年甲級寫字樓價上升10.8%，預計全年累升15%至20%；租金上半年上升3.6%，全年有機會累升5%至10%。 不過，核心區域商舖租金表現平平，上半年只微升0.3%，估計下半年升幅也不會超過5%。

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