想買樓博收租又博升值 梗係揀港島呢一個區 | 置業入門 | 香港樓市2018
幾個月前，同學賣出了一個單位，正是典範…
交樓前，同學邀請筆者上去參觀…
撰文：1% Anthony ｜ 圖片：新傳媒資料室、網上圖片
同學： 隨便入嚟參觀吓丫。
筆者： 咁企理嘅？你翻新過呀？
同學： 未呀！個租客前日先搬走之嘛。
筆者： 真係住得好企理喎！
同學： 真係幾好，交租又準時，一住就幾年。
筆者： 我記得好似係外國客喎。
同學： 係呀，一對澳洲夫婦，嚟香港做幾年嘢。
筆者： 賣咗幾錢？好唔好價？
同學： 幾好啦，5百幾萬，呎價都超過1.7萬。
筆者： 唔等吓添？等多幾個月可能衝6百萬喎！
同學： 唔等啦，3年幾3百幾買，賺咗2百幾萬啦，算係咁啦！
咁啱個租客完咗約，要返澳洲，個單位交吉有樓睇。
到6百萬都好難再去，快手趁高位出貨，換貨好過！
想搏收租又想搏升值，揀邊區？揀咩樓？
同學的單位位於灣仔區…
表面平凡，但卻吸引到優質外國租客~~
做到賺租又賺價，進可攻退可守，值得分享。
這是一幢樓齡已經逾30年的單幢樓，位處於橫街，位置不算靚，但距離地鐵站大約5分鐘步程，非常方便。
低層，望着對面的大廈，景觀亦不算吸引，但勝在夠平，3年多前買入的時候，樓價才3百多萬，幾個月前賣出，樓價已經去到5百多萬了，短短3年多就升值55%，賺了200多萬，最重要是有個好的外國租客，與他共同經歷2015年底到2016年中的跌市，睡得安樂。
聽說…這區的租客質素甚高，是嗎？
也是的…同學的單位過去幾年租予一對外國夫婦…
除了交租準時之外，最驚喜的是收回物業的時候，新嘅一樣！
區內有很多外國租客，有好幾幢半新樓，外國人比本地人還多。
論租客種類，其實區內的租客很多元化，有為着名校網而搬過來的本地家庭客多，更多的是在附近上班的白領一族。
由於鄰近金鐘核心商業區，加上區內亦有不少商業大廈，上班族的客源充足，當中不少是從外國來港工作的外籍人士。
就筆者所見，英語世界的多，非英語世界的例如東歐等亦很多。
聽說租金較高，是嗎？如何吸引外國租客？
也是的…不同國籍的租客，有不同文化，普遍對生活質素及衛生環境的要求都頗高，願意花多些少錢租住一個居住環境較好的單位。
尤其是在附近商業區工作的外籍人士，普遍職位、收入及消費力也不低，到附近的西餐廳逛逛，看看餐牌看看價錢就知道。
根據過往的經驗，想吸引外國租客，裝修不需要太豪華、太花巧，他們普遍比較喜歡簡約、時尚。
他們也喜歡空間感，如果有天台、平台更好。
至於單位內，房間空間不宜太細，最好有開放式廚房，配備一組時尚的櫥櫃、雪櫃，很多外國租客都喜歡煮食。
聽說…市區的租金回報較高，是嗎？
是的…以今天的顛價計算，市區很多都有3 厘以上。
多得政府越幫越忙的辣招，近年全城缺盤，樓價顛升，很多香港人盲目追價上車，當中很多熱門的上車屋苑，尤其是新界區的大型上車屋苑，例如沙田第一城、河畔花園等呎價竟然炒到2萬元，很多資深投資者、前輩都大跌眼鏡！現在就比較一下…
同學賣出的單位現時市價約570、580萬，呎價大約1.8萬，呎價已稍低；
再比較租金，價錢差不多的單位，例如在沙田第一城，只能買到300呎不到的兩房單位，如果不是暑假旺季，大約可以租到1.3萬左右。
然而同學這個單位，隨時都可以租到1.6萬或以上，以同學幾年前買入價計算，唔需要劏，唔需要共居，租金回報在5厘以上。
如以現時出市價大約580萬計算，回報都有3.3厘，比新界區很多屋苑3厘不到，高出不少。
論升幅，未必最高，但卻可以做到攻守兼備
同學在2015年的跌市前已經買入，以360萬計算，升幅約55%，相比一些面積最細、Lump Sum最細的單位，升幅未必是最高。
不過幾年賺咗200多萬，都唔錯啦！最重要由於單位的租金回報相對較高，萬一遇上市場逆轉，防守能力相對較強。
今時今日講市場逆轉當然個個都唔信啦！現在市場那麼亢奮，個個都覺得樓價只會升不會跌。
然而嘗試代入同學的處境，當年他買樓之外，的確遇上一個「細價樓爆煲」的跌浪，亦因為租金回報高，租務市場穩定，當年同學面對跌市，仍然可以安心睡覺，這就是防守力了。
當然以上只是其中一個賺租又賺價的地區，還有很多區值得留意，有機會再詳談。
編按：【有樓萬事足】、【Ben Sir睇樓團】等顧問，《買樓財富十級跳》、《買樓上車防中伏》等作者，十年間，由負債累累的窮忙族，變出雙位數物業。「1% 投資培訓學院」創辦人，2009年全港首創地產投資課程，學員數千人，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主賺取千萬資產財務自由，近年更與戰友大舉進軍 “工廈” 及 “大陸樓” 市場。
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