買樓收租遇到麻煩租客 洗衣機壞了 維修責任誰屬 | 理財個案

買樓收租遇到麻煩租客

Anthony Sir：
你好！我有個住宅單位剛剛出租，但很煩！
出租的單位在一個新式屋苑，附有冷氣、洗衣機、雪櫃等家電。然而，租客打電話給我說，洗衣機壞了，叫我安排維修。不過維修後一星期，租客再來電說又開不動了。
請問電器是業主負責，還是租客負責？
鄭小姐

各人說法不同

如果連同單位一起出租的電器壞了，到底是租客負責，還是業主負責呢？不同人有不同的版本。

有人說是業主負責，理據是由於這些電器是連同單位一起出租，即是說電器是由業主提供，如果不是租客的人為破壞，是所謂的自然損耗，理應由業主負責維修。

說到這裡，很容易會有爭拗。甚麼是自然損耗？例如讀者的例子，洗衣機開不動，到底是甚麼原因？是因為自然損耗？還是租客使用不當所致？

如果是租客的傭人把波鞋放入洗衣機洗，這樣算不算是人為破壞呢？

況且，業主不會每天去看看租客如何使用洗衣機，有沒有使用不當，該如何求證呢？

又有人說業主毋須負責，理據是一般租約沒有註明，如果單位內電器壞了，業主需要負責維修。說到這裡，卻又會有爭拗。

因為租約也沒有註明是由租客負責，那麼就任由它壞掉嗎？洗衣機不能用，還可以到洗衣店洗，每月花多數百元，總是可以解決。

但如果是冷氣機壞了，現在盛夏正炎，氣溫每天逾30度，沒有冷氣怎麼睡覺？可能生活也有問題，叫租客如何繼續租住呢？

如果業主堅持不理會家電維修問題，作為租客，當然未必能夠逼使業主處理，表面上是拿業主沒辦法。

但作為業主，細心想想，如果你的租客長期處於不滿、怨恨的狀態，會發生甚麼事？

會否逼使他成為租霸，不交租呢？甚至成為「破壞王」，以發洩其憤怒？

租樓盡量減少提供家電

再過一些日子，不但洗衣機壞了，雪櫃、冷氣機亦都壞了，業主沒有辦法證明是租客刻意破壞，又怎麼辦呢？別忘記，你的單位在他手上。

為免雙方的關係破裂，筆者一般會處理租客的家電問題。如果讀者遇上的是一位不尋常的租客，例如是喜歡把波鞋放進洗衣機洗，即使維修了一次，很快又會有第二次、三、四次…。

今個星期壞了洗衣機，下星期壞爐頭，再下個星期壞燈，那怎麼辦呢？無理由整完一次，下個月又壞，就算唔講錢，都精神崩潰，點算？

所以筆者買樓收租，一般會留意以下幾點，首先，租樓的時候，除了盡量減少提供家電，如果是租客自己帶來的，壞了自己維修很合理。

其次，業主盡可能交由代理或第三者管理租務。

最重要的是，在處理問題的手法，業主要懂得保護自己，這裡涉及法律問題，篇幅所限，有機會再談。

編按：【有樓萬事足】、【Ben Sir睇樓團】等顧問，《買樓財富十級跳》、《買樓上車防中伏》等作者，十年間，由負債累累的窮忙族，變出雙位數物業。「1% 投資培訓學院」創辦人，2009年全港首創地產投資課程，學員數千人，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主賺取千萬資產財務自由，近年更與戰友大舉進軍 “工廈” 及 “大陸樓” 市場。作者專頁：第一桶金