公寓

轉按套現300萬 想分散投資 北上買內地公寓要留意乜 | 理財個案 | 理財解碼

理財

廣告

理財解碼】讀者唔賣樓,想轉按套現分散投資,如果北上買內地公寓,究竟要留意乜?原來,買內地公寓前要識分種類。

撰文:1%Anthony | 圖片:新傳媒資料室

Anthony Sir:
我見最近的物業估價高,不想賣樓,於是轉按,套現200萬、300萬元,打算分散投資。
我計劃當中三、四成嘗試買內地物業,聽說最近很多內地城市限購,只能買公寓。但一提到公寓,身邊朋友都反對,說無人會買公寓。
不過我都唔係好信,因為他們都無買內地樓的經驗。
請問筆者公寓到底是甚麼?
何先生

內地公寓可分為三類

很多香港人仍未能接受內地樓,問他們也沒意思。例如公寓,很多人的理解是商住兩用物業,內地人不會喜歡買,其餘的所知不多。

事實上,如果沒有政策限制,有住宅可買的時候,當然首選住宅。

然而,現時內地大少大城市已經限購、限貸,很多人買不到住宅,於是會想到公寓。

情況正如香港的住宅市場「辣招」多多,很多人買了住宅後,有餘錢會買車位,工廈、寫字樓。

其實很多內地人已經很熟悉公寓的操作,惟篇幅所限,今次先講公寓的種類,有機會再講投資價值及策略。

體驗1分鐘貸款批核,隨時提款話咁易!

綜合一些內地地產網站資料,公寓可以分為三類:

(一)普通公寓

雖然稱為公寓,惟所坐落的土地不是商業用地,而是住宅用地,所以性質上與普通住宅的分別不大,最基本的是同樣都擁有70年產權,水電費方面可以享用民用水電的收費標準,交易稅費亦與住宅差別不大,甚至有普通公寓可以用於落戶。

普通公寓很多時候會坐落於一個大型屋苑內,例如整個樓盤有十幢住宅、一幢公寓等。

在建築上,普通公寓與住宅有點分別,例如大部分普通公寓的面積比較細,窗戶亦比較少,類似香港的開放式、一房單位,日照標準、採光、空氣流通、樓與樓之間的距離、戶型等等,未必達到住宅的要求,被劃分為公寓。

(二)商業公寓

由於所坐落的土地是屬於商業用地,因此水電費會以商業用地的標準收取,比住宅貴。

產權一般只有40、50年,大部分不能落戶,交易稅費方面亦以商業物業作標準,營業稅、個人所得稅、契稅等都比較高,按揭亦比較嚴謹,甚至不能按揭。

在建築規格上,同樣一般都是面積較細,樓間間距、採光等一般未達到住宅要求。

然而,商業性公寓也有其優點。由於是商業物業,所以一般都可以做商業登記,可以做生意。而位置多數是商業區,位置明顯比較優勝。

然而,必須留意,部分一線城市對個別新建成的商業公寓規管較嚴格,未必可以居住,至於二、三線城市則比較寬鬆。

(三)酒店式公寓

這類型公寓特別,是一種介乎酒店及高級住宅的產物,集住宅及酒店功能於一身,產權有40年,也有70年,視乎土地的用途而定。

最有趣的是,很多時候會由負責物業管理的公司,提供酒店式服務,即是類以服務式住宅。

發展商可以將每個獨立的客房出售予買家,買家擁有物業的產權,可以自住、出租、轉售。

不過,在一般情況下,購買這類物業的買家,都是期望投資收租,所以一般都會交由物業管理公司,作酒店式管理,賺取更高回報。

體驗1分鐘貸款批核,隨時提款話咁易!

延伸閱讀:

36歲公務員擁兩間樓 加按買債基 每月出多半份糧 | 理財個案