樓市回調連環減價 嘉湖山莊上車攻略 | 香港樓市2018
撰文：1% Anthony ｜圖片：新傳媒資料庫
朋友： 樓市好似轉勢喎！係咪買樓時機？
筆者： 係！開始減價啦，快啲出去睇樓！
朋友： 睇邊度好？
筆者： 你住開新界，睇嘉湖山莊啦！
朋友： 悲情城市喎！
筆者： 公屋居屋嗰邊先係，嘉湖點同？
朋友： 你哋都有留意嗰區？
筆者： 舊年低位掃咗幾間，間間賺百幾萬啦！
樓市轉勢，想趁機會上車買樓？買甚麼好？
最近很多報導都說嘉湖山莊有劈價成交，你敢唔敢去？
樓市升的時候，大部份覺得越遲買會越貴，越貴越追，盲創新高！現在樓市氣氛轉淡，樓價調整，有平嘢執，部份大屋苑叫價已回落近一成，大部份人反而猶豫、觀望，反而唔敢買，實在難以理解！相反筆者與學員都磨拳擦掌，準備出擊執平貨！
進擊嘉湖山莊不是今天的事，去年年底住宅兵團已經出擊！
一年唔夠，賬面就賺了超過150萬！
每年都有機會！…即是2017年，雖然大部份時間都是上升，但我們仍然捉緊了一個較淡靜的時間執筍盤，其中一個出擊的地方就是嘉湖山莊，去年10月搞了一次「新界西北睇樓團」，發現有筍盤，於是就再跟進，幾位學員亦成功買入三房單位，入貨價最平的學員，以480多萬入，一個中層、普通質素的單位；入貨價最貴的學員，以510萬多萬買入，但卻是一個極高層、優質的單位。到了今年，這個價錢只能夠買兩房了，三房單位普遍都要650萬或以上！
最近樓市調整，業主叫價回落了不少，又是翻叮的時間！
跌幾多？幾錢買？應該買那座？那些單位？
論呎價，以大屋苑來說，嘉湖山莊仍然低水，遲啲新地天榮站項目推出，如市況好轉，賣到好價，相信會推高區內樓價。
嘉湖山莊…個個都聽過，但未必去過！先重點介紹一下…
先此聲明，筆者不是地產雜誌，不會花太多篇幅作詳細介紹，例如每期有幾多座，每座有幾多層，有幾多條巴士線等等，這些資料在官網或其他地產雜誌網站都可以找到。筆者只重點介紹一些重要的資料，分享一些會影響投資決策的資訊。
【講規模】嘉湖山莊 是全港最大的私人屋苑
近年，無論樓市升跌，嘉湖山莊的價錢都非常敏感，所謂升得快、跌得快！成交價高低，備受傳媒及市民關注，最主要因為…大！
屋苑位於新界西北的天水圍，據官網資料顯示，整個屋苑佔地面積逾400萬呎，分6期包括樂湖居、賞湖居、翠湖居、麗湖居、美湖居、景湖居發展，合共58座住宅大廈，單位 15,880個！
除了住宅，屋苑設有兩個會所 – 嘉湖會所及嘉湖鄉村俱樂站，另有逾 100 萬呎商業面積，包括有兩個主要商場 – 新北江商場及嘉湖銀座（現稱置富嘉湖）商場，一間酒店 – 嘉湖海逸酒店，另屋苑綠化空間約360萬呎，亦是全港屋苑之最，屋苑中間還有一個約16公傾的天水圍公園等…一個字…大！
【講開則】座數多，伙數多，開則種類卻不算多！
近年很多大型屋苑都會有很多不同的開則，有大單位吸引換樓客，同時亦有納米細單位吸上車客，嘉湖山莊不同，屋苑座數多、伙數多，但開則種類不多，對於買樓人士來說…幾易睇！
每座樓主要是三梯八伙設計，沒有工人房、露台、工作平台。單位為當年流行的鑽石廳，優點是隱私度較高，避免窗望窗，景觀、採光、通風等較優勝。缺點嘛，送了傢俬入屋就知道，較難擺位！
屋苑間格主要分三大類：兩房、細三房、大三房
細單位兩房，今時今日來說，絕對唔細，實用面積約440多呎。
細三房，實用面積約540多呎，沒有套廁。
大三房，實用面積約630多呎，有套廁。
每座每個單位呎數或有些少差別，高低層、結構有別嘛。
另外亦有些特色單位，相連、複式，不是主流，不多談了。
【講策略】買兩房好定三房好？
很多人第一個反應，嘉湖山莊是上車樂園嘛，當然應該買細單位。相反代理的第一個反應，當然想你買大三房。
未必！…不同市況買不同的樓，計過先知！
按揭！…買樓不能只看買樓，必須要配合按揭的策略！
當時其中一位代理這樣分析：「住得入嚟天水圍，當然係希望可以住大啲住好啲，大三房有套廁，最啱一家大細，租務最搶手。其次是兩房單位，啱小家庭，相反細三房租務較慢。」
即使如此，也不能斷定大三房最值得買，買樓不是只看租金回報的，最重要還是賺升值。如果早兩、三年，筆者會建議學員買兩房。然而在去年，筆者則建議學員買三房。
始終我們目的是投資，因應不同的市況，不同的政策，就應該有不同的策略。至於今天應該買甚麼最值搏？絕對需要配合按揭政策，篇幅所限，按揭講座再分享。
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