【香港加息】加息周期正式啟動 供樓負擔比率直迫七成 樓市幾時玩完 | 香港樓市2018

【香港加息】加息周期正式啟動 供樓負擔比率直迫七成 樓市幾時玩完 | 香港樓市2018

【香港加息】美國聯邦儲備局剛結束一連兩日的議息會議,正式宣佈再次加息四分之一厘,並將聯邦基金目標利率由1.75厘至2厘區間,上調至2厘至2.25厘區間。此乃美聯儲自2015年年底啟動加息周期後,第八次加息四分之一厘。資料顯示,八月份的供樓負擔比率已達到65.7%,於加息周期底下供樓負擔比率將拾級而上,直迫七成。

撰文:麗爾 |圖片:新傳媒資料庫


最新消息:九間銀行加息最優惠利率(P)增12.5至25點子

如市場估計,今日匯豐銀行率先宣佈調升最優惠利率(P),由原先的最優惠利率(P)為5厘,調升12.5點子至5.125厘。其後,恒生銀行、渣打銀行、中銀香港、華僑永亨銀行、大新銀行、創興銀行、工銀亞洲及花旗銀行亦於同日宣佈加息。現時除了華僑永亨加息0.25厘至實際利率5.25厘,加幅跑贏大行,其餘八間加息0.125厘至實際利率5.125厘 (見表一)。

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓認為,是次加息已醞釀多時,香港亦比美國滯後兩年零九個月才展開加息步伐。然而,是次銀行加息幅度溫和,主要為展開加息周期之序幕,對樓市影響極輕微。劉圓圓預料,周內會有更多銀行會宣佈跟隨加息,成為自06年4月,即近12年半後香港銀行再次調高最優惠利率(P)。

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(表一)

加息
日期
銀行8月份

現樓按揭
排名及

市佔率

最優惠利率(P)
生效
日期
加息前加息後升幅最新
實際按息
27/9匯豐銀行122.0%5%5.125%0.125%2.375%28/9
27/9中國銀行 (香港)217.2%5%5.125%0.125%2.375%2/10
27/9恒生銀行314.7%5%5.125%0.125%2.375%28/9
27/9渣打銀行57.4%5.25%5.375%0.125%2.375%28/9
27/9花旗銀行65.0%5.25%5.375%0.125%2.375%28/9
27/9中國工商銀行 (亞洲)73.1%5.25%5.375%0.125%2.375%28/9
27/9大新銀行82.5%5.25%5.375%0.125%2.375%28/9
27/9創興銀行131.07%5.25%5.375%0.125%2.375%28/9
27/9華僑永亨銀行140.88%5.25%5.500%0.250%2.500%28/9
*匯豐銀行、中國銀行、恒生銀行的P為5%,其他銀行為5.25%
資料來源:經絡按揭轉介研究部

 

該行分析,早前銀行一改調升新造按揭息率10至20點子,及增加定期存款利率,反映銀行資金已較以往緊張,特別是中小型銀行的銀根較少,邊際利潤極微,加息實際上對銀行有着正面的幫助。

再者,自港滙多次觸及弱方兌換保證,金管局連番入市,令銀行體系結餘由年初的近1,800億港元降至現時低於800億港元水平,減幅已達五成半(圖二)。若今次香港仍不跟隨美國加息,會導致港美息差再度擴闊,套息交易有可能急速加劇,令金管局再度出手接錢,屆時銀行體系結餘有可能進一步下降至500億以下水平。而香港銀行調整最優惠利率(P),能使香港利率更趨正常化。

 

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Hibor創十年新高

美國剛宣布再對2000億美元中國生產的產品徵收關稅,中方亦不甘示弱批評美方及對美600億美元商品徵稅,中美貿易戰令全球經濟陷入混亂之中,新興市場首當其衝,香港股市亦顯著表現反覆,全球政經局勢不明朗因素令香港踏入一片陰霾之中。

不過,儘管8月份美國核心消費物價指數(CPI)按年放緩,亦無阻美國的加息決心。作為拆息按揭計劃基準的一個月銀行同業拆息(Hibor)自八月底再度上升,直至9月26日,Hibor已升至2.21厘(圖三),創下自2008年10月後近10年後的高位。若Hibor持續高企,將會增加銀行的資金成本。

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供樓負擔比率將達七成

八月初時,各大小銀行紛紛將新造按揭息率調升10至20點子,令新造業主的供樓負擔有所增加。另一方面,近期樓市雖稍有回落但樓價仍然處於高位,市民的薪金一直追不上樓價的升幅,若再加上於加息周期底下,供樓負擔比率將拾級而上。

根據最新數據顯示,八月份的供樓負擔比率已達到65.7%,如未來加息三次,每次25點子,而樓價及家庭入息中位數不變,供樓負擔比率將達至七成創自2018年後的20年新高(圖四)。

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加按比率達36.5%創新高 金額按月首達400萬

受惠於近年的樓價升值,基本上數年前已持有物業的業主均可享受樓價升值後套現的好處,加上熱錢氾濫,很多業主喜歡加按物業套出資金作其他投資用途。據了解,八月份的涉及加按的按揭比例佔整體個案達36.5%,創出有紀錄以來的新高(圖五)。

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另一方面,加按套現的金額亦首次衝破400萬的關口,八月份的每宗平均加按貸款額達到416萬(圖六),反映業主無懼加息的影響,對後市仍然樂觀。

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明年底息口至3.5厘 樓市屬調整難以大跌

展望香港未來的加息步伐,基本上香港已備充足條件展開加息周期,劉圓圓預期加息幅度相對溫和,連計今次加息,年底香港將共加息25至50點子,實際息率約為2.5厘左右。至於明年來說,香港仍很大機會跟隨美國的加息步伐,如無其他特別情況,如重大的政經因素影響,預計香港會再加息3至4次,到明年年底時的實際息率將有機會達到3厘左右。

她補充,根據經絡按揭息率指數(MMI)的數據可見,現時按揭息率約為2.17%(圖七),在歷史來說算是偏低水平,過去20年,平均實際息率為3.33%,反映現時息口仍算低微,加上現時已有三厘的壓力測試要求,即使加息將對防守力充足的業主影響輕微(表二)。

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近年樓市偏向於一手樓盤,二手市場相對淡靜,最近二手樓價更有下調跡象。不過現時香港受多種外圍氣氛牽動,令樓市呈膠著狀態,雖然有見部份單位減價出售,但只屬零星個案,相反大多數人的實力相當充足,因此若外圍氣氛轉穩,對未來樓市可重新起支持作用。

 

 未加息加息12.5點子加息25點子加息50點子加息100點子
貸款額100萬
按揭年期30年
按揭利率2.25%*2.375%*2.50%*2.75%*3.25%*
每月供款($)$3,822$3,886.5$3,951$4,082$4,352
(增加$)$64.5$129 $260 $530
(增加%)1.7%3.4%6.8%13.9%
首年利息($)$22,25723,499$24,741$27,227$32,204
(增加$)$1,242$2,484 $4,970 $9,946
(增加%)5.6%11.2%22.3%44.7%

 

註:一切條款及細則以貸款機構最終批核為準。  

*按揭利率以P-2.75%計算,P=5%

 

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