【香港加息】加息周期正式啟動 供樓負擔比率直迫七成 樓市幾時玩完 | 香港樓市2018

撰文：麗爾 ｜圖片：新傳媒資料庫

最新消息：九間銀行加息最優惠利率(P)增12.5至25點子

如市場估計，今日匯豐銀行率先宣佈調升最優惠利率（P），由原先的最優惠利率(P)為5厘，調升12.5點子至5.125厘。其後，恒生銀行、渣打銀行、中銀香港、華僑銀行香港、大新銀行、創興銀行、工銀亞洲及花旗銀行亦於同日宣佈加息。現時除了華僑永亨加息0.25厘至實際利率5.25厘，加幅跑贏大行，其餘八間加息0.125厘至實際利率5.125厘 (見表一)。

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓認為，是次加息已醞釀多時，香港亦比美國滯後兩年零九個月才展開加息步伐。然而，是次銀行加息幅度溫和，主要為展開加息周期之序幕，對樓市影響極輕微。劉圓圓預料，周內會有更多銀行會宣佈跟隨加息，成為自06年4月，即近12年半後香港銀行再次調高最優惠利率(P)。

(表一)

該行分析，早前銀行一改調升新造按揭息率10至20點子，及增加定期存款利率，反映銀行資金已較以往緊張，特別是中小型銀行的銀根較少，邊際利潤極微，加息實際上對銀行有着正面的幫助。

再者，自港滙多次觸及弱方兌換保證，金管局連番入市，令銀行體系結餘由年初的近1,800億港元降至現時低於800億港元水平，減幅已達五成半（圖二）。若今次香港仍不跟隨美國加息，會導致港美息差再度擴闊，套息交易有可能急速加劇，令金管局再度出手接錢，屆時銀行體系結餘有可能進一步下降至500億以下水平。而香港銀行調整最優惠利率（P），能使香港利率更趨正常化。

Hibor創十年新高

美國剛宣布再對2000億美元中國生產的產品徵收關稅，中方亦不甘示弱批評美方及對美600億美元商品徵稅，中美貿易戰令全球經濟陷入混亂之中，新興市場首當其衝，香港股市亦顯著表現反覆，全球政經局勢不明朗因素令香港踏入一片陰霾之中。

不過，儘管8月份美國核心消費物價指數(CPI)按年放緩，亦無阻美國的加息決心。作為拆息按揭計劃基準的一個月銀行同業拆息（Hibor）自八月底再度上升，直至9月26日，Hibor已升至2.21厘（圖三），創下自2008年10月後近10年後的高位。若Hibor持續高企，將會增加銀行的資金成本。

供樓負擔比率將達七成

八月初時，各大小銀行紛紛將新造按揭息率調升10至20點子，令新造業主的供樓負擔有所增加。另一方面，近期樓市雖稍有回落但樓價仍然處於高位，市民的薪金一直追不上樓價的升幅，若再加上於加息周期底下，供樓負擔比率將拾級而上。

根據最新數據顯示，八月份的供樓負擔比率已達到65.7%，如未來加息三次，每次25點子，而樓價及家庭入息中位數不變，供樓負擔比率將達至七成創自2018年後的20年新高（圖四）。

加按比率達36.5%創新高　金額按月首達400萬

受惠於近年的樓價升值，基本上數年前已持有物業的業主均可享受樓價升值後套現的好處，加上熱錢氾濫，很多業主喜歡加按物業套出資金作其他投資用途。據了解，八月份的涉及加按的按揭比例佔整體個案達36.5%，創出有紀錄以來的新高（圖五）。

另一方面，加按套現的金額亦首次衝破400萬的關口，八月份的每宗平均加按貸款額達到416萬（圖六），反映業主無懼加息的影響，對後市仍然樂觀。

明年底息口至3.5厘 樓市屬調整難以大跌

展望香港未來的加息步伐，基本上香港已備充足條件展開加息周期，劉圓圓預期加息幅度相對溫和，連計今次加息，年底香港將共加息25至50點子，實際息率約為2.5厘左右。至於明年來說，香港仍很大機會跟隨美國的加息步伐，如無其他特別情況，如重大的政經因素影響，預計香港會再加息3至4次，到明年年底時的實際息率將有機會達到3厘左右。

她補充，根據經絡按揭息率指數（MMI）的數據可見，現時按揭息率約為2.17%（圖七），在歷史來說算是偏低水平，過去20年，平均實際息率為3.33%，反映現時息口仍算低微，加上現時已有三厘的壓力測試要求，即使加息將對防守力充足的業主影響輕微（表二）。

近年樓市偏向於一手樓盤，二手市場相對淡靜，最近二手樓價更有下調跡象。不過現時香港受多種外圍氣氛牽動，令樓市呈膠著狀態，雖然有見部份單位減價出售，但只屬零星個案，相反大多數人的實力相當充足，因此若外圍氣氛轉穩，對未來樓市可重新起支持作用。

註：一切條款及細則以貸款機構最終批核為準。  

*按揭利率以P-2.75%計算，P=5%

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