28歲公務員 理財個案, 公務員, 供樓, 資金, 結婚, 買樓, 諗sir, 投資, 首期, 債券收息, 股票, 基金

28歲公務員月入36,000元 供緊樓 資金得30萬元 點做到兩層樓揸手 | 理財個案 | 理財解碼

理財

廣告

28歲公務員月入36,000元,已供緊樓,現時資金只有30萬元,未來以結婚為目標,希望有兩層樓揸手,想請諗sir指教。諗sir則建議讀者用20年時間,達成三宅目標。

撰文:諗sir | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

28歲公務員月入36,000元

諗sir:
本人今年28歲公務員,月入36,000元。去年用個人名義,以550萬元買入元朗區一個兩房單位,家人給首期,月供16,605元,現以每月13,000出租。現有資金30萬元,每月供基金5,000元,4厘回報;再加2,000元保險。女友月入22,000元,未來以結婚為目標,希望有兩層樓揸手,想請諗sir指教。
讀者阿政

自從有了衍生工具,可以買上買落之後,直接令港股按年計的波幅降低,這不利月供基金或股票的做法。就港股為例,大市連跌多日又狂升多日,處於底位水平的時間不夠,月供方案便不能為投資者提供大量低位入市之機會。

另外,買股票或股票基金就是要博取一間公司成長之爆發力,攤薄月供有助本少或沒定力的初階者,但若閣下已有資本,當然是一筆過睇位低吸等爆升。睇位當然是關鍵,有些轉勢跡象可予大家參考,例如美國經濟數據利好,而美元唔再跟升,就是其中一個市況由跌轉升的訊號。另外,A50基金如大幅負溢價,例如達10%,都屬買進好時機。

今時不宜再買

還有就是看市寬,觀察50天線低於150天線的股票數目,如短時間該數目急跌然後再突升,如2015年中的情況,很可能是一波牛市的開始。上述講的是一些基本功,因讀者年紀尚輕,還很有發展空間,月供基金可自行決定是否繼續。

至於買樓,讀者連未婚妻借貸力為751萬元〔(36,000+22,000)÷10,000×50%×2.59*〕,現時已用估計已用430萬元(1.6605×2.59),表示讀者還有321萬元(751—430)再買樓。由於旺市不宜用超過60%借貸力,故計出讀者今時不宜再買。

28歲係開始籌備的適當年紀

另外,如果讀者和女友的工資不加,人生買兩間樓大致都「封頂」。當讀者及未來太太工資合計再升20,000元,總借貸力即升至1,010萬元(751+259),在市況較靜時,可自出100萬元首期,每間借350萬元上會買多兩間樓,那到時一自住兩收租,退休生活就有保障。

由於人在45歲之後借貸力會下降,所以這個人工要在40至45歲前達到,同時假設見樓市低位(比前高位跌30至40%)才買一間,讀者買兩間要等兩次週期。當七年有一次機會,要約14至20年先達成;讀者28歲,係開始籌備的適當年紀。

另外,每次儲首期買樓期間,大部分儲蓄用定期或債券收息,例如8年儲100萬元,即每年最少儲到12萬元在債,有剩錢加上時機好才考慮買股票或交易所買賣基金(ETF)。股票或ETF如買中倍升,就當加快理財進度;買唔中,亦有債或定期儲蓄包底,無論如何中年後都有坐二望三間樓。無論市升市跌都要做好兩邊準備,而不是一味靠賭升跌。