加息對按揭有4大影響 加息後20間銀行最優惠利率 一表睇晒

加息對按揭有4大影響 加息後20間銀行最優惠利率 一表睇晒

加息 周期重啟,各大銀行如滙豐銀行(HSBC)、恒生銀行(Hang Seng Bank)、星展銀行(DBS)及中國銀行(Bank of China)紛紛提升「最優惠利率」(又稱P)。目前香港分別有3種最優惠利率,分別為5.125厘、5.375厘及5.5厘。加息對按揭的影響是甚麼?本文為大家詳細分析!
撰文:MoneySmart  | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

一表睇晒香港主要銀行最優惠利率

銀行 最優惠利率(%)
滙豐 5.125
恒生 5.125
中銀 5.125
南洋商業 5.125
集友 5.125
渣打 5.375
花旗 5.375
建設銀行(亞洲) 5.375
東亞 5.375
星展 5.375
中國工商(亞洲) 5.375
上海商業銀行 5.375
大新 5.375
創興 5.375
永隆 5.375
中信銀行(國際) 5.375
交通 5.375
大眾 5.375
富邦 5.5
華僑永亨 5.5

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加息 後 HSBC中國銀行細P 升至5.125厘

美國加息前,香港銀行界只奉行「細P」(5%)及「大P」(5.25%)利率。今次美國加息後,過去奉行「細P」的銀行均加息八分之一厘,包括滙豐銀行(HSBC)、恒生銀行(Hang Seng Bank)、中國銀行(Bank of China)、南洋商業銀行(NCB)及集友銀行(Chiyu Banking),則跟隨將最優惠利率上調至5.125厘。

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DBS渣打銀行大P 升至5.375厘

至於奉行「大P」的銀行,如渣打銀行(Standard Chartered Bank)、星展銀行(DBS)、花旗銀行(Citibank)及東亞銀行(BEA)等等,則同樣加息0.125%,將最優惠利率提升至5.375厘。

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華僑永亨銀行富邦銀行 P為5.5厘

是次香港相隔12年重啟加息,另一市場話題是在傳統的大細P之外,有兩家銀行將原為5.25的最優惠利率,調升0.25厘至5.5厘,有別於香港所有銀行。

此兩間銀行分別為華僑永亨銀行(OCBC Wing Hang Bank)及富邦銀行(Fubon Bank)。

若以加息幅度計,上述兩家銀行的加息幅度冠絕全城。

至於為何如此?

市場分析指,首先他們均非香港大行,故需更高利率吸客存款。

其次是兩家銀行非以按揭業務為主力,故有條件大幅加息。

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哪加息有何影響呢?分別有4方面

影響1:P按按息將上升

調升最優惠利率的最直接影響,是以P計算的P按亦會同步上調。

目前採用5.125厘為最優惠利率的銀行,P按計劃多為「P-2.75」;而以5.375厘為最優惠利率的銀行,P按則由「P-2.9」至「P-3」不等。

即目前市面上的P按實際按息,多為2.375厘至2.475厘,較加息前2.25厘至2.45厘的水平稍高。

影響2:H按封頂位上升

最優惠利率上升,亦令以P計算的H按鎖息上限(Cap rate)亦同步上升。

如目前滙豐銀行的H按計劃為H+1.3%,限息上限為P-2.65,即實際按息為2.475厘。

需注意,雖然H按的鎖息上限目前大致接近P按的實際按息,但因為目前香港HIBOR高企,金管局最新(2018年10月8日)一個月拆息為1.77,市場上的H按利率計算上已突破鎖息上限,意味著隨著最優惠利率上升,H按封頂率大有上調空間。

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影響3:發展商按揭亦加息

最優惠利率雖然是銀行官方所使用的利率,然而除銀行外,地產發展商在提供按揭時,亦會提供與銀行P按相類似的按揭計劃。

因此,在加息後,發展商的按揭計劃利率亦跟隨提升,以近日新盤,即屯門掃管笏的上源為例,發展商為準買家提供P-2.7%的按揭計劃,加息前P為5.25厘,實際按息為2.55%;加息後,據最新加推價單顯示,P已調升為5.375厘,實際按息為2.675厘。

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影響4:存款可獲更多息

加息對銀行的另一影響,是銀行能夠提供更高息存款計劃,目前渣打銀行10萬元以上新資金的一年港元定存,已為2.1%,部分銀行配合不同的存款計劃,12個月定存利率,更可見2.28厘或更高。

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圖片:unsplash