無懼加息週期 長揸三隻穩健REIT收息 領展每手入場費為最高 | 精叻中產 | 理財解碼

無懼加息週期 長揸三隻穩健REIT收息 領展每手入場費為最高 | 精叻中產 | 理財解碼

目前在香港買住宅收租,回報僅約2厘至3厘,惟想做「收租公」,不一定要買樓。綜觀本港10隻上市房地產投資信託基金(REIT),以現價計,平均股息率介乎3.5厘至9厘,回報勝買樓收租。有專家指,近日REIT股價下跌,更是投資REIT的好時機。

撰文:Smart ED編輯部|圖片:unsplash

REIT主要投資於可產生定期租金收入的房地產項目,包括商業(寫字樓)、零售(購物商場)或工業(倉庫和工廠)等。

加息週期 REIT 收息 中產 上市房地產投資信託基金

根據守則,REIT每年須將不少於其經審計年度除稅後淨收入90%的金額作為股息,分派予投資者,故REIT一向具有高息的優點,受「貪息」投資者歡迎。 惟本港踏入加息週期,對REIT的回報是否有影響呢?

中國泛海證券資產管理副總裁、亦是投資博客「紅猴股評」主事人簡志健(紅猴)指,買REIT最理想是「賺息不蝕價」。

雖然本港開展加息週期有影響,令近日部分REIT股價急挫,但屬於巿場「情緒化」現象。

「早前美國聯邦儲備局主席鮑威爾表示,聯儲局可能加息至超出中性水平,令近期REIT出現走資情況,REIT股價呈下挫,不過,其實REIT已經沽過龍。」

他認為,今年股巿較弱,香港有不少長倉基金,對防守性股份有需求,需要買入較安全的股票,故長遠對REIT有支持,料這板塊未來股價下跌的空間有限。

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圖片:unsplash

超班馬領展續強投資者選REIT,除股價回報外,另一主要因素為股息率。 簡志健建議在選擇REIT上,投資者宜揀未來每股派息仍有增長的REIT。 「尤其偏向買旗下主打民生商場資產的REIT,因受經濟因素影響相對不太大。」

領展房產基金(00823)是亞洲規模最大的REIT,2005年11月上巿時,巿值約340億元,發展至今逾1,500億元。 領展每手入場費為本港REIT中最高,截至週四(10月11日),每手入場費為35,775元,現價股息率3.5厘(見下圖表)。

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圖片:unsplash

以2012至2017年間香港REIT的股息增長率比較,過去五年間領展為11.3%,較僅單位數字增長的置富產業信託(00778)的9.4%、陽光房地產基金(00435)的8.5%,以及泓富產業信託(00808)的5.6%,明顯高一班。 他預計,領展未來每股派息可保持介乎5%至10%的升幅。而 REIT持續派息能力,取決於手持物業的性質、質素及經濟表現。

「領展除為旗下民生商場不斷翻新增值外,旺角彌敦道700號的新商場,以及有興建觀塘鴻業路海濱匯等新項目支持,未來派息就不會按年下跌。」

雖然領展曾出售部分資產,但管理層亦有回購,以及積極幫公司增值,以填補損失的收入。

「雖然領展每手入場費較高,但相對穩陣,未來兩年股息率或有機會逾4厘。」

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置富產業股息率逾5厘

其次,簡志健認為可留意近期股價折讓大的置富產業。置富產業在香港持有16個私人住宅屋苑零售物業,包括置富第一城、馬鞍山廣場及城中薈等。 集團的定位是區地域性民生商場,他指民生商場受經濟週期影響較低,有助穩定公司收入。

雖然租金上升幅度雖沒有領展高,但置富產業的物業組合出租率及續租租金調升率保持穩健。 截至6月30日止,置富產業的物業組合出租率為96%;平均續租租金調升率為13.6%,每單位分派按年增3.2%。

而置富產業亦持續進行資產升級工程,包括為旗下物業組合中規模最大的置富嘉湖展開資產增值措施,預期於2019年底前竣工,有望提升物業估值及租金回報。

置富去年度每基金分派0.5078元,目前股息率5.9厘,簡志健指其每股派息是REIT中較高,可作防守之選。

冠君產業受惠商廈需求

另一隻簡志健認為可吼的是冠君產業信託(02778)。 冠君產業的巿值逾300億元,為本港僅次於領展、第二大高巿值的REIT,亦是亞洲區內除日本外十大REIT之一。

主導股息增長率主要是旗下物業的收入有增長。冠君產業主要投資位於花園道三號及朗豪坊,兩幢甲級商用物業均推高分成租金。

截至今年上半年,冠君產業可分派收入增7.2%至8.12億元;每基金單位分派升7%至0.1253元。 簡志健提及,冠君產業的股息率約4.7厘,較置富產業低,惟相對股價則較敏感;加上巿場對商廈有需求,相信未來每股派息亦不會下跌。

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