明日大嶼 人工島起公屋 首批供應要等到2032年 短期住屋問題點解決

明日大嶼 人工島起公屋 首批供應要等到2032年 短期住屋問題點解決

【明日大嶼】2018年施政報告一如所料,以房策為重,特首林鄭月娥提出幾點建議,雖然在供應方面也是預期之內的填海造地,但起碼肯走前半步,不再光給出個大方向,而是開宗明義的發展大嶼山。然而,對於短期供應,仍然一如既往,沒甚良策。總體來說,房策是有遠景,卻缺乏解決當前問題的誠意及決心。

明日大嶼 不知等到何年何日

這次施政報告的房策重點,肯定是「明日大嶼」,即明天的大嶼山。簡單講是將大嶼山北岸、屯門沿海地帶,以及交椅洲和喜靈洲附近的人工島,涵蓋發展。

透過填海造地,預計將可規劃興建26萬至40萬個住宅單位,可容納人口70萬至110萬,當中七成為公營房屋。

填海所得的人工島,將成為香港第三個核心商業區,亦是新的樞杻,初步估計可提供34萬個就業職位。

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首批供應要2032年

看完林鄭侃侃而談後,可別高興得太早,再看看施政報告所言:「明日大嶼願景涉及香港未來數十年的整體規劃,以及多項大型基建的推行,涉及多個政策局、政府部門和非政府機構,需要周詳的協調和大量統籌工作。」

原來要實現這個大嶼山玫瑰園,是要20到30年時間,即使首階段的住宅單位入伙,最快也要2032年,真是要問一句「人生有幾多個十年」?

明日大嶼之外,林鄭又有沒有拋出一套解決當前的方案,可以在她口中所謂的明天之前,今天也有一個止止痛的良方?

香港的樓價與市民的收入已達到極不合理的地步,即使一時三刻治不了本,市民也希望治治標,起碼不用那麼痛楚,紓緩一下樓價大漲小回的局面。

林鄭給市民的答案,也就是繼續尋求棕地發展及「土地共享先導計劃」,後者更是最重要的建議,是較有可能快點提供土地的方案。

然而實際情況是怎樣?先說棕地,林鄭這樣說:「新界棕地是被破壞了的綠化地或農地,用來發展房屋理所當然,但這個看似簡單的選項,其實是困難重重。」

原因是棕地涉及頗多利益團體,要發展,難度是近乎不可能的任務。

林鄭在2008年擔任發展局局長任內,曾展開「新界東北發展」(即今日的古洞北/粉嶺北發展區項目),拖拉十年,到今天仍然未能開展收地工作,當然更談不上工程上馬。

「土地共享先導計劃」似是唯一可以提供土地的方案,所謂土地共享,實則是早前媒體炒得火熱的公私合營計劃,利用私人發展商手上的農地,與政府合作發展,當中項目的部份要作為資助或公營房屋出售。

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土地共享阻力重重

講就輕鬆,卻涉及重重問題,包括要考慮發展商是否願意,其次是如何動遷地上的居民,或整合割裂分散的農地與鄉村土地。

坦白講,一如棕地般涉及多方勢力,更重要還是將土地轉作住宅,需要城規會同意外,還要補地價,涉及多個部門審批,關卡重重。

施政報告也講到明,即使是公私合營計劃,申請人必須依從所有適用的法定程序及土地行政機制,包括向城規會提出改變規劃用途或規劃申請,並要就修改地契,向政府繳付十足市值的地價。

熟識發展新界土地的人士應該都清楚,能通過各個部門的批核,過程實在艱辛而漫長。

過去五年,城規會審議20多宗該類個案,總面積達40公頃,最終因配套或地區人士的反對,只有七宗獲城規會同意,涉及的土地連一半也沒有,只有18公頃,能建的單位僅2,800個。

換言之,要通過棕地及公私合營計劃而取得土地,實在並不容易,更遑論是在短期獲得發展,真是有點痴人說夢。

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重建無助私樓供應

另一方面,施政報告拋出一堆重建計劃,然而這跟私樓市場似乎沾不上邊,包括透過房協重建老舊屋邨,首先會將一幅啟德用地給予房協重建真善美村,繼

而在真善美村原址重建樂民新村,但全作公營房屋供應之用。

報告又建議,許多公務員合作社項目未用盡地積比率,林鄭表示會將舊屋邨清拆後,在新的土地重建,可以盡用地積比率,提供更多單位,初步會邀請市建局發展一兩個項目作試點。

然而,相當部分也會留作興建公營房屋之用;也就是說,對於私樓市場的供應,幫不上甚麼忙。

想多提一點,這次施政報告提出的各項建議,事實港人並不會太陌生,過去的政府也曾在各個時期提及相似概念或建議,只是沒有今天的全面。

2011年時,時任發展局局長的林鄭,亦曾提出六點優化土地供應策略,包括在維港以外填海、發展岩洞和善用棕地與農地,當時林鄭更誇下海口,揚言為香港長遠發展,要迎難而上。

可是七年過去,所有方案處處碰壁,正如她所說:「受制於項目的複雜性和漫長的程序,加上發展土地觸及業權人、居民及持份者利益,要理順這些矛盾需要時間,往往令項目出現延誤或規模縮小。」

筆者想如今這些難題,相對於七年前只有更加嚴重,林鄭究竟能否真的迎難而上,並有「雖千萬人吾往矣」的決心,真的要拭目以待,否則今天的方案最終也只會一如過往,拖延經年,一事無成。

明天的供應,究竟何日是明天,是否真的要等到明日世界終結時?

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公私營比例六四變七三 上車難上加難

今次的施政報告,可說貫徹特首林鄭月娥對房屋政策的一貫理念,沒有辣招打壓私樓需求,始終如一地傾向幫助基層置業或居有其所。

其中有一點,就是提出將日後公私營房屋的比例,由原來的六四比調升到七三比。

過去針對樓價高企,歷屆政府多會推出打壓措施,如加稅或收緊按揭成數等,但林鄭上場後,方向上與過往幾屆政府截然不同。

她對樓價的政策,以幫助市民上車或安居為目標,房價標升就要旨望增加供應去解決,是以新的施政報告內,全沒措施去壓抑市場的需求。

早前的「娥六招」中,已透露會多建公營房屋,新的施政報告明確強調要提升到公私營比例達七三。

私樓買家並無受惠

林鄭指出,在任內會調撥更多土地作公營房屋發展,並承諾新開拓的土地,按房屋計算,七成用於公營房屋。

這樣問題就來了,新增土地的比例再進一步分配更多予公營房屋,私人建屋的比例肯定受影響。

眾所周知,目前可開拓的土地就是那麼一點點,將已有的資源調撥往公營房屋,私樓的分配比例更形緊拙。

問題是公營房屋與私樓,大部分是不同的買家,屬於兩個市場,公屋或資助房屋增加,大部分私人市場的買家並不受惠。

更甚的是,私樓供應有機會減少,在需求沒變而供應下跌的情況下,私人買家要上車就更加困難。