香港 內地 溫哥華都有物業揸手 夫婦擁500萬現金 想再增現金流 | 買債收息 | 理財個案 | 理財解碼

香港 內地 溫哥華都有物業揸手 夫婦擁500萬現金 想再增現金流 | 買債收息 | 理財個案 | 理財解碼

【買債收息】讀者在香港、內地、加拿大溫哥華都有物業揸手,太太月入80,000元,也另有自己物業。夫婦二人現金共有500萬,想再增更多現金流,請教諗Sir可以點做?
撰文:諗sir | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

諗sir:

本人在內地開廠,月入不穩定,最近因為受貿易戰影響,生意一落千丈,如今非常迷惘,希望可從諗sir處得到一些啟發。
本人擁有資產包括九龍區一兩房單位,市值約1,000萬元,欠銀行430萬元,現以每月18,500元出租;另於內地有一市值約600萬港元單位,full pay,現時空置。
加拿大溫哥華一間兩房單位, 市值約400萬港元, 欠銀行約220萬港元, 現以月租約10,000港元出租。
太太是公務員,月入80,000元,在新界區有一間四房單位,市值約1,600萬元,欠銀行600萬元,現以29,000元出租。

現時一家人住於父親名下市值約2,200萬元的單位;另母親名下於九龍區有一兩房單位,市值約950萬元, 欠銀行370萬元,以每月18,000元出租。
本人手頭上現金約300萬元左右,而太太手上現金約200萬元,想請問以目前資產配置,如何可以產生更多現金流?

讀者Raymond Lau

揸7,000萬元樓 不及買債收息

香港人多數只專注收入金額,但忽略能向銀行借到幾多錢都屬一種能力。

生意人一般都缺借貸力,讀者宜搞返好自己盤數,就算現在用不上都要好好準備,萬一公司要錢加上銀行對房貸「收遮」,有齊文件者至少可以頂多一陣。

筆者早十年於銀行工作所見,大把老闆沙士過後靠自由行變得十分風光,過年封利是要分幾次去打賞筆者(因收超過1,000元利是要上報,所以要分拆)。

但由於心雄,金融風暴之時仍將自己層樓拎去銀行擔保借錢落盤生意度,最尾當然是「葬」埋。

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圖片:unsplash

有600萬元市值但無租收的樓

讀者起碼識將生意賺得擺落磚頭,已比同儕勝一籌;

不過見讀者持有一間空有600萬元市值但卻無租收的樓,筆者對此感十分不安。

誠然,樓的大部分價值從公開市場的租務收入而成,無租收的樓,在市場很容易成為有價無市。

一旦附近有跳水式租務成交出現,好易令樓價斷崖式下跌。

另外,香港最受追捧的市場是九龍區三房,因為本地人換樓客想要,內地人亦對九龍熟悉一點。

而讀者卻行了相反,新界買大的、九龍買細的。

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要認識債券投資

雖然每間樓所欠不超過現市價一半,惟讀者收入不穩定,即使加上太太80,000元月入,如此Portfolio,不應該持有接近7,000萬元(1000+600+400+1600+2200+950)市值的樓。

因假如樓市跌25%(即2015年9月有近似跌幅),7,000萬元賬面輸走1,750萬元,讀者踏入中年,可能要30甚至50年才搵返這個數。

筆者認為,讀者要認識債券投資,起首買些少由大公司行發行的,看派息準不準,之後才將部分樓房資產轉為債券。

例如由保誠發行的一隻美元債(PRUDENTIAL 18/48 FLR MTN),債息率6.5厘,半年派息。

其後是每十年reset一次利息,所以未來八至九年都有成6.5厘,很不錯。

賣價亦沒甚麼溢價,所以回報很貼近6.5厘,風險為保誠倒閉。

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圖片:unsplash

股樓皆持 互有裨益

讀者可小試牛刀,先放320萬元,一年收20.8萬元利息,即每月為17,000元;

如有槓桿,年回報更可達10厘。

相比讀者1,000萬元九龍樓只收18,300元月租,你話邊個好?

當然樓有其好處,簡單講就是股樓皆持,互有裨益。

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