剖析華南城的賺錢模式

業務模式除營運這些大型的商品交易中心外，亦會銷售交易中心的商舖，成為主要的收入來源。近年積極發展網上業務。

華南城企業簡介
市盈率：3.7倍*
每股盈利：0.44元
市值：131億元*
行業：地產業
集團主席：鄭松興
大股東：鄭松興及相關人士(30.57%)
*數據截至2016年8月10日收市

過去五年業績
年度：2012／2013／2014／2015／2016
收益（億元）：36.7／74.9／135／97.6／61.4
毛利（億元）：22.4／41.8／65.5／51.8／29.6
盈利（億元）：20.7／27.5／34.9／37.1／35.4
每股盈利(元)：0.35／0.46／0.56／0.49／0.44

每股股息(元)：0.08／0.10／0.14／0.14／0.05
毛利率(%)：61.0／55.8／48.5／53.1／48.2
ROE(%)：17.6／19.1／19.5／16.6／13.9
（截至31/3為一個財政年度）

獨特營運模式

華南城是內地領先及大型的綜合商貿物流及商品交易中心發展商和營運商，內地經濟長期的增長，令其業務不斷發展擴張，而華南城由最初的深圳華南城，不斷複製當中的商業模式。

集團現時已發展到八個不同地方的大型商貿中心，分別是深圳華南城、南昌華南城、南寧華南城、西安華南城、哈爾濱華南城、鄭州華南城、合肥華南城、重慶華南城。

就以深圳華南城來說，總建築面積約200萬平方米的一期、二期及部分三期物業已投入營運。

深圳華南城是珠三角地區的現代化大型綜合商貿物流及商品交易平台，深圳華南城涵蓋廣泛產品種類，包括多種行業的原材料到製成品、主題商品，並配以辦公樓、住宅、會議及展覽設施、保稅倉及普通倉儲、酒店及餐廳、銀行及金融服務、駐場物流及質檢服務、物業管理、電子商貿平台，以及駐場政府機構等完備的配套設施。

商舖銷售是核心

華南城其實是一個大型的地產項目，開發有潛力的地段，打造成巨型的商貿物流中心，並集辦公樓、住宅、商舖於一身，打造成一個完善配套的中心。由於過往華南城以此模式打造成功，於是在不同有地理優勢的地區複製模式。而華南城則透過銷售當中的商舖，以及營運管理來創造收入。

由此可見，銷售交易中心商舖是華南城的最主要收入來源。

華南城已掌握了一套特有的商業模式，可說已擁有一定的優勢，但這套模式必須要建基於中國大陸的發展之上，以及有真正合適的地點及機遇。

業務分析

隨著內地經濟增長出現放緩，加上其基數已大，華南城往後的增長將放緩，甚至出現下跌情況。而值得注意的是，華南城收入的主要貢獻來源是物業銷售，而持續收入的部分，即租金、物業管理等，對其的貢獻並不大。因此將來的生意出現波動亦不足為奇。

從過往的營業額中，可見華南城的生意不斷增長，但卻出現波動情況，而毛利亦有類似情況。雖然毛利上升但毛利率出現下跌，不過由於規模比之前增大了，故出現這情況亦不足為奇，不能說賺錢能力減弱，暫時毛利率亦是理想。

而注意的是，盈利中包括投資公平收益有貢獻，這部分的貢獻每年都有10億元以上，2015年度到逾20億元，影響的數字不少。而真正賺錢的盈利，由於大多為銷售商舖的收益，難以每年銷售平均，因而出現盈利波動是正常的事。

至於股本回報率（ROE）方面，大約處17%的理想水平，不過有少許波動，亦反映其商業模式成功，只要不斷發展就能取得不錯的回報率，由於有其獨特的模式優勢，只要將資金再投資便能取得不錯的回報率。

不過，成功關鍵是要找到合適的地點機會去發展，市場能承受到，而內地的經濟亦對其有很大的影響，由於內地經濟放緩等因素，此股將趨向平穩。而另一因素是網絡的發展，網上貿易對實體貿易的影響將愈來愈大，對其亦有影響。

另外，此股的負債不輕，當業務處不景期時，利息的負擔對盈利的打擊較大，令盈利更為波動，而較高的負債亦令此股產生較大的風險，所以在投資策略上，不宜太大注。

迎互聯網及一帶一路機遇

網絡發展對華南城長遠亦有影響，而華南城亦就其趨勢作出應對，除了發展實體業務外，亦積極發展網上商貿。華南城於2014年頭與騰訊建立策略性合作，為其商戶提供增值服務，致力打造一個融合網上及實體的平台，讓數以百萬計的互聯網用戶能夠與華南城項目內經營業務的中小企業直接聯繫。

華南城的管理層表示，這次合作將會是其發展「實體+網絡」商貿生態圈的重要一步， 而引進騰訊共同發展「實體+網絡」的融合將加快華南城的網上服務升級，為其商戶提供更高效的一體化商貿服務，為中小企業客戶提供更多商機並取得更大成功。

在前景方面，內地的經濟改革將進入全新階段，對經濟增長的質量追求高於數量的追求，而華南城的現代化綜合物流網絡，會成為政府推進新結構性改革計劃的其中一個部分，而這亦是華南城發展的機遇。不過，內地經濟增長已不及從前，華南城亦進入較平穩的階段。

而華南城的另一機遇，就是「一帶一路」。這將令沿線及附近地區建設的完善網絡。西安位處古代絲綢之路的東部起點，西安華南城在大陸西北地區中，擔當區內物流中心的角色。而鄭州華南城坐落於絲綢之路經濟帶的橋頭堡鄭州，與華中地區的商業市場及交通網絡連接。而其他地點的華南城，都會因「一帶一路」而有所帶動。

只宜小注吸納

華南城有其獨特的角色及優勢，而且過往發展模式成功，算是有點質素。華南城的收入來源可視為兩個類別，商舖物業銷售為一次性的收入，收租管理等為持續的收入，而銷售部分的收入，仍是華南城的主要收入來源，但要建立新的華南城才能帶動這部分的收入，而要選址及建立等都不易，所以華南城已難以高速增長，除非「一帶一路」有較多的機遇，但這仍充滿未知數。

內地經濟的放緩，對其會有影響，因為物流及商務活動必然減少，這對華南城會有中期性的影響。另外，由於此企業亦已有一定規模，故相信發展會是平穩的，但由於其模式特別，在內地的長遠發展中，有其角色作用，因此長期投資價值不是沒有的。

但當考慮到負債問題時，這難免會對此股略為扣分，雖然這股不及其他內房般負債極高，但也到了偏高水平，總負債/股東資金比率，到達了200%的水平，而利息盈利率亦達30%。所以投資策略上，只宜小注，而及等較大股價的回落才投資。

由於此企業中期不佳，但長期不算太差，因此這會產生一個投資策略，就是利用這股中期不利的情況，等待其股價有較大的下跌，到股價跌更長期價值較平水平，就是長線投資的時機。若股價沒有大跌，並非處很吸引的水平，那寧願不作投資。

而投資者要注意，雖然此股的市盈率數字常處很低水平，但當中的盈利數字亦包括投資公平收益有貢獻，因而拉低了市盈率，故要考慮這因素，從業務產生的盈利去著手。

若投資者不懂計算，亦可從息率著手，但由於盈利在往後可能下跌，這或許會減少派息，所以投資者最好用過往幾年的平均息率計，並要7厘以上去考慮此股。

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