大灣區投資 大陸樓買舊城區穩贏嗎?|內地樓市|深圳羅湖|廣州荔灣|珠海香州|中山石歧

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朋友:呢度好旺、好多人喎!
代理:係呀!唔使擔心冇人租!

朋友:升值潛力呢?
代理:人流咁旺,冇得輸啦!
筆者:@@
撰文:1%Anthony  | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

想穩穩陣陣,舊城區確實是好選擇!

買大陸樓,大部份人都比較喜歡舊城區。

尤其是香港人到大陸買樓,舊城區總會多一份安心!

相對於「新開發區」而言,所謂「舊城區」,就是發展已久,市民一直以來聚居的地方,如深圳的羅湖、廣州的荔灣、珠海的香州、中山的石歧、佛山的蟬城、東莞的莞城、惠州的惠城等。

即使沒有甚麼概念、甚麼基建,本身就已經很旺很多人。

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經濟發展好唔好,市民消費力高唔高,細心看看周邊就感受到。

再進一步想知二手樓有冇人買,單價大約幾錢,有冇人租,租金大約幾錢,就近找幾間代理行聊聊就略知一二,毋須估吓估吓,令人安心。

如果想穩中求勝,想收租有較強現金流,舊城區確實可取。

然而穩穩陣陣,不代表一定有爆升力,要識揀!

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(一)你揀的舊城區,是那個級別?

每個城市都可以有好幾個舊城區,而且各有自己的特色,又或者有不同的功能。

最值錢的當然是商業區,其次是優質住宅區,再數落去仲有民生住宅區、批發貿易區、工業工廠區等,都可以很旺很多人,但不代表一定就有很大的值潛力。

例如筆者最近跟前輩到佛山睇樓,其中一個樓盤位於一個五金批發市場,價錢很平!

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然而,樓上樓下相信有不少五金從業員,附近又會有很多賣五金的批發商,亦會有很多貨車、貨物會出出入入。

熟悉當地環境的朋友說,在這裡買樓要租出去肯定沒有問題,而且租值應該會不錯,但升值潛力呢?

相反如果你揀中的是傳統商業區、優質住宅區,例如上海的黄浦、靜安等,情況就截然不同!

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(二)你揀的舊城區,有沒有新發展?

如果沒有新發展,舊城區也只是原地踏步而已。

舊城區都可以有新發展,例如重建概念,例如香港的觀塘,論重建發展的速度,大陸比香港快很多,收地發展阻力不大。

例如北京的中關村,當年筆者在清華大學交流唸書,經常流連,只是類似深水埗黃金、高登的地方,今天高科技巨企、智能商廈林立,有矽谷的氣派,身價何止十倍!

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又例如我們經常聽見有些城市會有新的基建發展,例如開通高鐵、城軌、地鐵等,有機會帶動重建發展。

例如香港的西港島線,筆者自小住在那兒,當年只是一個基層地區,現在幾乎是樓價最貴的區之一。

又例如深圳的蔡屋圍,重建後聳立地王大廈、京基100等,何止升價百倍。

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(三)你揀的舊城區,有沒有發展限制?

舊城區發展已久,優點是人流多、旺!

不過很多時候亦是缺點!因為太多人、太旺,造成了一定的發展限制,例如經常見到,很多舊城區嚴重塞車!

由於舊城區發展已久,裡面的建築、道路,很多時候都是幾十年建成,當時並沒有想過會那麼多人、多車。

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又或者很多建築都是發展已久的批發零售市場、住宅區,人口又擠迫、路又窄,拆遷並不容易。

於是很多城市塑性在舊城區旁邊開拓新土地,重新規劃,打造4線行車的寬敞大道,興建大大座的銀行總部,當然少不了大型屋苑及商場等等。

情況就像油尖旺區無地發展,於是就填海發展九龍站、奧運站一樣。

例如廣州的天河,無論發展與樓價,都已經超越了很多舊城區了。

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總結來說,舊城區穩穩陣陣,確實是好選擇。

但將來有多大爆升潛力,就要睇以上幾個因素了。

當然,最重要的還是睇價錢!

如果價錢叫得太高,例如珠海拱北的新樓叫價,呎價竟然去到6、7000元,已經迫近深圳價,那就要小心分析了!