嘉湖3房473萬成交 黃埔2房劈兩成 調查:47%港人預期樓價跌12%|香港樓市2018

嘉湖3房473萬成交 黃埔2房劈兩成 調查:47%港人預期樓價跌12%|香港樓市2018

樓市跌勢不斷,睇淡樓市的人愈來愈多,也愈來愈多業主賣樓套現。劈價盤湧現的天水圍嘉湖山莊,再有3房單位以新低價交易,短時間內跌穿480萬元,以473萬元成交。另黃埔花園兩房也有老人家業主劈兩成,以680萬元賣樓,呎價14,592元。
撰文:浩德  | 圖片:新傳媒資料室

嘉湖業主鬥減價出貨

代理表示,近兩星期嘉湖業主鬥減價出貨。

樂湖居12座低層C室單位,實用面積551方呎,原叫價530萬元,放盤兩星期減價57萬至473萬元成交,呎價8,584元,回到去年8月水平。

消息指,該單位業主於1999年以170萬元買入單位,賺310萬元沽貨。

資料顯示,嘉湖3房戶上周才跌穿500萬元,成交價483.8萬元,相隔不足一星期再跌10.8萬元。

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圖片:新傳媒資料室

紅磡黃埔花園再有劈價

市區樓盤方面,紅磡黃埔花園也再有劈價。

太陽物業宏惠強表示,由老人家業主持有的黃埔花園2期1座中層C室,實用面積466方呎,屬兩房間隔。

上月放盤叫價790萬元,本月初減至750萬元,見日前屋苑呎價低見1.28萬元,老人家業主日前一減再減,最終跌穿700萬以680萬元成交,呎價14,592元。

老人家一手價38萬元買入

相比2期7座高層C室,466方呎,今年7月以900萬元成交,呎價19,313元。

今次成交樓價較高位回調約兩成。

土地註冊處資料顯示,該老人家業主1985年以一手價38萬元買入單位,單位自住逾30年,雖劈兩成賣樓,仍賺642萬元離場。

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圖片:新傳媒資料室

超過7成港人需要父母資助「上車」

根據REA集團2018年下半年香港房地產市場前景調查報告顯示,港人預期樓價將會有下調趨勢。

調查結果顯示,73%受訪者表示平均需要父母資助141萬港元才能成功置業。

9%受訪者更表示需要父母資助達700萬港元或以上才能購買物業。

調查結果亦顯示,當中有3/4受訪者認為他們只需父母幫助支付首期,而他們會負擔供樓及雜項開支。

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圖片:新傳媒資料室

預期未來12個月樓市會下跌

是次調查結果顯示,接近一半的受訪者(47%)認為未來12個月樓市會下跌。

但仍有27%受訪者深信有生之年,沒有足夠能力在港購買住宅物業,與上半年結果相若。

18%則表示無意在港置業(2018年上半年為16%),但37%受訪者仍然視買樓為他們的夢想。

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圖片:新傳媒資料室

樓價高企影響購買意欲

近日,雖然樓價有下調跡象,但仍然一直高企,普遍受訪者表示現時住宅物業價格與相對合理價錢仍有一段距離。

受訪者表示如果樓價下跌35%,他們會考慮在港置業。

68%受訪者認為受香港和中國股票價格的急劇下跌,為影響購買意欲的主要原因,亦有66%表示受中美貿易戰、有64%表示受銀行利息上升等其他因素影響。

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圖片:新傳媒資料室

「納米樓」需求大幅下降

除外圍環境因素外,有55%受訪者亦指出香港特區政府推出的「五二折」自置居所計劃、及有47%反映「明日大嶼願景」亦影響他們購買意欲。

同時,調查亦發現「納米樓」需求大幅下降,只有13%(相比2018年上半年的41%)的受訪者表示會考慮購買「納米樓」。

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圖片:新傳媒資料室

即使樓價下跌,但現今年輕人要上車置業非易事,不少父母都有為子女付首期上車的考慮。今次讀者就想幫女兒支付首期上車,但又怕被女兒埋怨逼佢供樓…
撰文:1%Anthony | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

Anthony Sir

你好,最近看到一篇報道,有父母用盡退休金,資助500萬元予兒子購買一個全新的三房單位。
豈料收樓後兒子埋怨父母,供樓已經花去他的月薪九成。
我曾經諗過幫女兒支付首期上車,但見到這篇報道便有些少擔心,猶豫應不應該逼她買樓呢?

趙太

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有錢無智慧 上車也是災難

如果愛你的子女,不要只給他錢、只給他買樓!

最重要的是,給他們理財智慧。以上的報道,筆者也有留意,確實無奈!

花盡500萬元退休金,幫子女買樓上車,最終子女不但沒有半點感激,反而埋怨供樓辛苦!

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圖片:unsplash

很多網友批評這位兒子「身在福中不知福」,或有網友說他「曬命」。

但細心想想,事主每月收入40,000元,供樓已花了30,000多元,只剩幾千元生活,確實難捱。

整件事也難怪他,父母也有錯。

圖片:unsplash
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錯誤一:無理財教育

在訪問中,這位兒子表示,買樓不是他的意願,只不過是父母認為「磚頭」穩陣,所以就在半被逼半自願的情況下買了。

筆者也深同感受,2005年上車,2007年開始買樓收租,不斷跟身邊的朋友說有自住樓、資產、現金流的重要,但當時身邊的朋友十個有九個都當筆者唱歌。

家人更黑面反對,直到後來開始有收成,開班教學,家人、朋友才開始改觀。

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不少朋友後悔錯過機會,近年主動來學買樓、理財,在最近幾年樓市的升升跌跌中,看準時機,付諸行動,賺幾層樓的比比皆是。

心裡不服,無得逼!心裡相信,就會主動積極!做父母,不是逼子女買樓,而是引導他們學習理財。

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錯誤二:買樓前無計數

月入40,000元,供樓逾30,000元,點供?明顯無計數。年青人上車,為甚麼要買新樓?為甚麼要買逾1,000萬元的三房單位?

二手市場有很多選擇,年青人上車,可以先買一、兩房,在同一區的荃灣,當時400萬至600萬元的選擇很多,將來有需要時才換樓。

而且500萬元退休金Full Pay都得,應該計清楚供款能力才出擊吧。

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圖片:photoAC

錯誤三:買樓時無原則

事主說買樓時本來想買兩房,但售罄,好似街市咁,唔買就無,於是神推鬼擁買了三房。

樓市旺的時候,展銷會氣氛高漲,很容易做錯決定,所以一定要事先計好數,一定要堅守原則。

當超出預算時,就不要買。全世界只有這個樓盤嗎?最多買二手樓,唔住得嗎?

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錯誤四:買樓後無反思

一個人對住個三房單位,日怨夜怨,幹嗎?

唔錯都錯咗,最重要是反思,作出修正,例如供唔起,為何不出租呢?

一個三房全新單位即使租不到30,000元,相信25,000元至26,000元總租得出吧。

何不先出租幾年,等自己有能力,有需要的時才收回自住?

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錯誤五:時至今天仍無學習

事主說要供到57歲才可「甩難,人生玩完」,明顯沒有培養理財智慧。

960萬元買一個三房單位,明顯不是樓市最高峰時買入。

在高峰期,三房單位動輒超過1,000萬元,換言之,買入經已幾年。

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過了額外印花稅(SSD)的限期,待市況回穩,便可以出售,

相信會賺到幾百萬元,人生便可以海闊天空。

子女唔明唔緊要,做父母的也應該要去進修吧!

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延伸閱讀:

有一個自住單位 一個收租單位 樓市氣氛差 現時應否賣樓?

樓市】近日樓市氣氛差,劈價消息一單接一單,讀者有一個自住單位及一個收租單位,想知應該先賣樓,還是日後等待經濟好轉時再買嗎?
撰文:1%Anthony  | 圖片:新傳媒資料室、unsplash
Anthony Sir:

近日樓市氣氛差,劈價消息一單接一單,很多分析員說貿易戰、加息才剛剛開始,香港經濟還有一段長時間會受到影響。
我擁有一個自住單位,及一個收租單位,應該先出售,日後等待經濟好轉時再買嗎?
另外,我有一位朋友,他只擁有一個自住單位,他想先出售,然後租樓住,等待樓價跌定了再買。請問我們的想法好不好?有無著數呢?

陸先生

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賣樓最佳時間已過

賣樓的最佳時間已過去了,筆者今年已出售了三個單位,全部創出當時屋苑呎價新高,於7月、8月、9月各出售一個單位。

當時樓市氣氛熾熱,不少朋友、網友笑筆者傻:「為何心急出售?仲有排升啊!」

惟筆者當時感覺會見頂,樓價實在升得太多,回報嚴重偏低,是時候要做一次較深的消化調整。

於是出售了三個單位,最後一個是在9月初收尾數,甫收到尾數,樓市便轉勢。

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樓市轉勢

樓市轉勢,羊群都躲起來了,成交嚴重偏低。

多個屋苑捧蛋,即使想賣樓,都未必有人會買;

就算有人肯買,很多時候會大幅度劈價,因此先做好心理準備,你想面對這個情況嗎?

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自住單位不應賣

如果只有一個自住單位,不應出售。

正如前文所說,現時賣樓,難以賣到好價錢。

在現時的按揭制度下,銀碼愈大的單位,按揭成數便愈低。

例如售價800萬元的住宅單位,最多只可以借入六成,即是需要四成即320萬元首期,普通一個打工仔哪裡來幾百萬?

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很多時候是靠出售物業後套現,賺取樓價升值換取而來,若賣不到好價格,會否影響將來換樓?

其次,時間上可能會出現「三輸」!

首先,賣不到好價格,輸賣價。

第二,賣樓後租樓住,再輸租金。

第三,亦是最慘的情況,現在低價賣樓,放盤連同成交期隨時要三個月至半年,一旦成交後取回資金的時候,調整已經完結。

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「三失」業主

樓市反彈,買入價比現在更貴,怎麼辦?

再輸買入價!屆時便是「三失」業主了!

至於擁有超過一個單位的業主,可以因應自己的財政及心理狀況而作決定。

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作為投資者,筆者不會在此時此刻賣樓,要賣的話幾個月前應該賣。

不過,如果你的財務狀況出現問題,例如公司受到貿易戰影響,生意不理想;

或工作不穩定,公司有裁員的可能性;

又例如你是保守投資者,凡有市場波動都會「食唔安、瞓唔著」,令到自己身體狀況很差。

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總言之,在財政或精神上感受到壓力,便可考慮先出售一個單位套現。

以往沒有「辣招」,筆者與前輩都會如此,當市況「唔對路」,先賣幾間止賺套現,待市況明朗再入貨。

然而,現在有15%印花稅及銀行壓力測試等措施,賣了可能買唔番,可以先賣一個單位,應付當前情況。

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財務穩定可先轉售為租

如果財務穩定、心態正面,可以先轉售為租。

事實上,在「辣招」護航下,因為賣了買唔番,所以很多業主不願意賤賣,情願轉售為租,以待市況好轉再賣,或「叠埋心水」長收租。

只要業主不肯減價,發展商不肯減價,相信調整期不會長,捱過了就會海闊天空。

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