內房中較穩健的中海外

內房中較穩健的中海外

中國海外發展(00688)主要從事物業發展及投資、地產代理及管理、以及財務運作業務。主營業務地點為香港、澳門、廣州、上海、北京、佛山、成都、南京、蘇州及中國其他地區。

中國海外企業簡介

市盈率:6.6倍*
每股盈利:3.61港元
市值:2,634億港元*
行業:地產發展
集團主席:郝建民
大股東:China Overseas Holdings Limited (55.07%)
*數據截至2016年11月9日收市

過去5年業績
年度:2011/2012/2013/2014/2015
收益(億元):513/646/825/1390/1480
毛利(億元):271/247/268/393/423
盈利(億元):155/187/230/272/333
ROE:24.5/23.6/23.4/22.3/20.5

內地現樓市泡沬

早前有國內樓盤熱賣,出現一幕群情洶湧,逼爆大門的場面,國內人盲搶樓,要樓不要錢的情況,已到達不理性的階段。這情景令我聯想到2000年科網熱,香港人瘋狂認購李嘉誠旗下新股TOM.Com,而出現逼爆玻璃的一幕,其後不久,科網泡沬正式爆破。

早前有報告指,深圳樓價難負擔的程度更已超越香港,成為全球「最難買得起樓」的城市,而大陸一、二線城市,今年的升幅的確驚人。

房貸在內地整個信貸結構中所佔比持續增加,2016年上半年,30%新增貸款業務都為房貸,而2015同期增幅僅為17%。主要城市樓價急升,一年間,上海每平米房價就上升了近4成,而廈門這類較二線城市也上升4成半,種種指標都反映內地樓市泡沬出現。

樓市泡沫對地產企業的影響

現時內地樓市泡沬情況,對房產企業的影響主要有兩個,一是風險,這會在之後再說明,另外是當刻經營上,因為中央會有各種調控樓市措施,部分針對個人,部分針對企業。

中央其中一個調控房地產的方法,就是影響當中的融資成本,地產發展商融資較為困難,這雖然短期會影響各地產商,但對資本實力較弱的小型地產商會有較大的影響,而在長遠計,反而有利一些大型的地產商,如中海外就是其中之一,令其長遠的市佔率反而上升。

由於中海外在國內有一定的規模,若以銷售額計,可說是內地十大地產商之一,而且此企業過往的品牌記錄亦算是不差,故有能力在行業整合時期擴張其市場佔有率。

業務遍及港澳

乘近年國內樓市上升及交投暢旺之勢,中海外的生意不斷造大,營業額保持上升的趨勢,而盈利等亦有相類情況。

香港人或許對中海外的認識只是一般,主要業務地區在國內,但在港澳均有業務,之前的「港人港地」啟德一號,就是中海外以約港幣45億元購入的土地去發展,早前出售的最平單位售價為約$492萬,實用面積為386呎。

中海外主打仍是內地,在土地儲備方面,在內地13個城市,上年度合共購入17幅土地,新增可供發展樓面面積596萬平方米,其中集團實際擁有權益為591萬平方米。

以下為中海外土地儲備資料,可見分散在國內不同的地區。

內房中較穩健的中海外
內房中較穩健的中海外

內房股的兩大風險

內地房地產股面對兩大風險,兩項都具有大殺傷力,第一是泡沫風險,第二是負債風險。

中國房地產泡沫風險不容忽視,房價仍然高企不下,若樓市出現逆轉,對整個行業均有影響,過往過度擴張的房產股將有很大的衝擊。雖不知下跌週期何時出現,以及具體殺傷力如何,但這是終會發生的。

到時樓價下跌,生意減少,內房企業週轉困難,部分實力較差的企業將倒閉。而為應對這個風險,投資者在選股時,就要選較有實力的大型地產商,因為其抵禦能力必較強,而中海外就是其中之一,而行業間的整合甚至對其有利,但這必然是長期的事。

但投資者仍要注意,若然中國樓市逆轉,就算大型企業,生意也會受影響,中短期股價也會下跌,投資者要明白這點。

至於另一風險,就是負債問題,這在很多內房股身上身現,負債比率十分高,只要市況逆轉,資金鏈出現問題,都會令企業處於高風險中。

至於中海外,負債風險不高,是少有較低風險的內房企業,最新公布的2016年上半年數據,流動資產為3,360億元,流動負債為1,110億元,流動資產淨值2,250億元,流動比率為303%,風險並不高。

而長期負債約為1,050億元,對比總資產4,230億元,問題並不大,加上擁有現金1,180億元,都顯示這企業在負債上的風險不高。

內房中較穩健的中海外

估值已反映內房市場風險

綜合而言,中海外的本質上是不差的,具有一定的規模,而且品牌亦不差,業務分散在中國40多個城市,加上資產負債表屬健康水平。而生意盈利能每年保持上升,雖然這趨勢未知能否持續,但仍是不錯的表現。

雖然負債風險不高,但內地房地產市場泡沫風險,絕對不能忽視,就算這企業本質穩健,也會對其產生不少的風險。現時市盈率約7倍,計及風險溢價後,屬於合理水平,可算是反映了內地房產市場的風險。

不過,除非投資者對此企業有很大的信心,以及作長期投資,否則等待會是較佳的策略,因為當內地樓市逆轉,就算是大型穩健企業,生意都會受打轉,以至中短期的股價持繼受壓,因此等待及觀察相信是較佳的策略。

(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)