拆解樓價下跌 地產股可照升之謎 | 港股分析 | 香港樓市2018

拆解樓價下跌 地產股可照升之謎 | 港股分析 | 香港樓市2018

【地產股】近數月本地樓市風雲突變,樓價迅速回調;但與此同時,本地地產股卻反而造好,本星期更在新盤銷情理想帶動下進一步走強,到底後市應該是樓價跟股價升,抑或是股價跟樓價跌?

撰文:SmartED編輯部|圖片:新傳媒資料庫

由信和置業(00083)牽頭的觀塘新盤「凱滙」,成為近期樓市焦點,首批488個單位,以折實後平均每平方呎約17,300元的震撼價開售,創今年市區新盤最低紀錄之餘,更較鄰區啟德的新盤平均呎價約25,300元低逾三成。

低價策略獲市場受落,該批單位合共收票逾7,700張,超額認購近15倍。

樓價下跌 地產股 信和置業 觀塘 新盤 凱滙
【地產股】圖片:新傳媒資料庫

上週四(12月13日)首輪銷售亦迅速去貨,「一Q清枱」,發展商即時加價加推,一洗近期新盤銷售的頹風。 與此同時,一眾本地地產股亦造好,信置週四收市升1.8%,新鴻基地產(00016)升幅更達2.5%。

其實這一段地產股的升勢,早於10月下旬已開始,至今信置和新地累積升幅均達兩成,其餘長實集團(01113)和新世界發展(00017)升約15%、恒基地產(00012)升10%。

諷刺的是,本地樓市的卻是自9月底香港銀行加息後開始逆轉。到11月,新盤滯銷、二手劈價的消息不斷出現,市場氣氛進一步陷入谷底,不少人更預測樓價要再跌多兩成甚至三成。

樓價股價背馳之謎

如果把時間再推前一點,地產股早於今年1月底2月初隨大市見頂,跌足九個月;相反樓價上半年卻是屢創新高,600萬元樓下的上車盤竟全港絕跡。

究竟樓市和地產股是天生背馳關係?還是兩個市場的投資者,是對後市看法完全對立的兩批人?

要解答這個問題,筆者想起歐洲股神科斯托蘭尼(André Kostolany)的著名論述,他形容實體經濟和股市的關係,就像主人帶狗散步一樣,狗(股市)雖然跑前跑後,但始終都會跟隨主人(經濟)行進的方向。

這分析用在樓市與地產股身上,似乎同樣適合。

參考過去十年中原城市領先指數(CCL)和恒生地產分類指數的表現,可看到自2011年港股熊市後,地產股雖然波動幅度較大,但走勢基本上與樓市同步(見下圖);直到2018年初開始,兩者才見較明顯的背馳情況;不過近幾個月又開始有重新接近的趨勢。

按照上述「狗與主人」的理論,除非樓市進一步大幅下挫,回到2016年時水平,才會對地產股帶來較大壓力。

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但若然樓價只是由高位回調兩成,相當於CCL由188點高位回至150點,地產股仍可望維持於目前水平;如果樓價之後是橫行甚至反彈回升,那地產股更將有進一步上升的空間。

當然,上述純粹是從樓價和股價的互動關係作簡單推論;但就算樓價真是的進一步向下,地產股本身其實亦有不俗的抗逆能力。

收入模式向REIT靠攏

事實上,近年本港主要地產股積極發展投資物業,租金收入佔比例愈來愈高;以上年度績為例,恒地、新地和信置,來自物業租賃的收益均已超過物業銷售(見表一)。

可以說,幾大地產股的收入模式,其實早已向收租股或房地產信託基金(REIT)靠攏,即使處身樓價下行週期,亦可提供很好的抵禦能力。

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再從估值角度分析,根據湯森路透的數據和本週四收市價計算,幾隻主要地產股來年度的預測息率都有4厘左右;市賬率約0.5倍(見表二)。

至於淨負債比率,按公司上年度業績數據,除了新世界接近30%外,其餘都屬極低水平,信和置業更是處於淨現金狀態。

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由此可見,即使過去兩個月股價反彈不少,但現水平買入本地地產股,仍然有很好的安全邊際。 至於息口問題,雖然美國聯邦儲備局下週有機會再次加息,但隨著美國經濟有轉差跡象,市場已普遍認定明年美國加息步伐會減慢。

高盛報告就指,聯儲局本月加息後,明年3月繼續加息的可能性已降至略低於50%。

香港方面,雖然近日港元銀行同業拆息(HIBOR)持續上揚,一個月拆息本週四升至2.2453厘;三個月拆息升至2.3457厘,但市場仍認為本地銀行下週未必會跟隨美國加息。

滙豐銀行亞太區顧問梁兆基早前就直言,香港未有全面條件加息;而近日拆息上升,主要受年結及季結因素所影響,相信年結過後,拆息或會回落。

總括而言,本地地產股估值折讓吸引,息率亦不俗,即使面對樓市下跌,仍可提供一定的回報保證。 當中,信和置業受新盤銷情帶動,短線較具動力;至於恒地和新地則屬穩健之選。

延伸閱讀:新盤熱賣 購買力獲釋放 九建楊聰永:明年2月現樓市小陽春

【楊聰永】樓市向下走的訊號似乎愈來愈明確,發展商去貨難度大增,大財團固然可以求量不求價,平價出貨,但中小型財團斷不能輕言割價促銷,行每一步都要來得審慎。今期請來九龍建業(00034)市務及銷售部總經理楊聰永,談談中小型發展商在淡市中的出路。

撰文:SmartED 編輯部|圖片:新傳媒資料庫

樓市好淡爭持,中美貿易戰暫時停火,但又爆出華為風波,貿易戰憂慮未除。 楊聰永受訪當日,正正是由信和置業(00083)、華人置業(00127)與市區重建局合作的觀塘裕民坊重建項目「凱滙」開價的翌日。

由於九建本身正推售旗下位於油塘的新盤「海傲灣」,故楊聰永當日上午亦即時和九建主席,人稱「澳門李嘉誠」的柯為湘開會,商討未來推盤部署。

凱滙帶動九東樓市

楊聰永指,大發展商在鄰近地區開盤,一定是好事,碼可以帶動更多準買家留意九龍東的物業;加上自身項目主打細戶型,應該可以吸引到一定程度的回流客,特別是投資者。

截至本週二(12月11日),「海傲灣」暫已賣出逾100伙,套現逾5億元,以單位總數646伙計算,即是賣出一成半左右,當中用家佔65%;投資者佔35%。

楊聰永以過去近20年的樓市作為參考,由1997至2018年下半年,分別經歷亞洲金融風暴、沙士、雷曼事件及美國啟動加息週期,令期內的樓價出現上落。

作為地產界從業員,他認為一定要懂得以古為鑑,甚至引經據典指「以古為鏡,可以知興替;以人為鏡,可以知得失」。 他認為香港的樓市,一定由外圍因素主宰,要在香港地產行業求存,一定要熟悉經濟及歷史。

的確,2018年第四季有不少外圍因素本港影響樓市,包括政府政策、中美貿易戰、股市波動等。 與2018年首三季比較,楊聰永形容現時樓市正處於「歇息期」,市場觀望氣氛濃烈。

不過,他認為由於剛性需求仍熾熱,相信2018年底至2019年初有購買力會釋放,屆時樓市將平穩向上。

新盤 購買力 九建 楊聰永 樓市小陽春
【九龍建業】圖片:新傳媒資料庫

2019年2月或現小陽春

因此,他透露「海傲灣」未來不會再增加優惠或減價,甚至預期2019年農曆新年後加價約半成。

他極有信心表示,在累積一定購買力下,相信樓市於2019年2月有機會出現「小陽春」,屆時將推出極高層靚海景戶,料有條件達到目標價呎價30,000元。

新盤 購買力 九建 楊聰永 樓市小陽春
【九龍建業】圖片:新傳媒資料庫

至於九建旗下其他樓盤,西營盤「63 Pokfulam」於2018年賣了237伙,累計售出264伙,以單位總數350伙計算,售出約七成半,套現逾24億元。

同時,集團2019年將推出另一個大型項目,為將軍澳第85區石角路發展項目,總樓面面積逾40萬平方呎,單位數目逾1,500伙,預計最快2019年第四季推售。

楊聰永指,該項目戶型以開放式、一房及兩房單位為主,開放式及一房單位面積將不少於200及260平方呎。

翻查資料,該項目於2017年中完成11.6億元補地價,每方呎價逾2,200元,較毗鄰長實「峻瀅II」六年前補地價低兩成左右。

同時,九建曾於2016年就項目向城規會申請加建單位,由原先666伙,大增1.28倍至1,518伙,平均每伙約342平方呎(建築面積),較原定平均每伙769平方呎縮減超過一半。

談到政府的房屋政策,楊聰永認為政府未來增加資助房屋供應,有機會與私人市場的中小型單位需求重疊;但政府建屋時間表非一朝一夕,而且一般選址較為偏遠,相信中小型私樓單位仍有優勢,特別是位處市區的物業。

反之,豪宅售價動輒數千萬元,較易受股市波動、加息及空置稅影響。 項目理念跟住年輕人走 而中小型單位入場銀碼較小;加上他觀察到,市民渴望置業的剛性需求不減,市況較豪宅市場穩定。

他預期2019年首季後,市場可逐漸消化不明朗因素,料2019年全年樓價可升8%至10%。 至於政府推出「明日大嶼」願景,他認為大嶼山地理環境有優勢,可提供較大規模的地皮作住宅、商業及社區設施等,而且規劃具彈性。

大規模開發大嶼,有利香港持續發展,可以惠及下一代。 相比之下,發展棕地由於牽涉收地,面對許多法律問題,遇到阻力絕對不少。

楊聰永又指,近年來香港家庭結構的改變,令「80後」、「90後」,甚至「千禧後」都是樓市當中重要而龐大的購買力,因此集團的項目會以「跟住年輕人走」的理念,在項目設計上注入更多年輕元素。

他舉例推售中的「海傲灣」會所,就加設了虛擬實境(VR)滑雪機,目的就是希望吸引更多年輕人客源。

而九建多年來主要集中併購市區舊樓來增加土地儲備,楊聰永強調,未來會繼續物色市區地盤發展重建。

「雖然競爭愈來愈大,但仍然值得投資,因為市區有許多高樓齡的物業,重建發展價值高」。

他同時亦建議,政府可適當放寬舊樓重建門檻或提供資助作誘因,吸引發展商參與舊樓重建,有利加快市區更新。

楊聰永小檔案 職銜: 九龍建業市務及銷售部 總經理 曾參與推售樓盤: 旺角「麥花臣匯」、堅尼地城「加多近山」、紅磡「環海•東岸」、西營盤「63 Pokfulam」、油塘「海傲灣」等。 曾效力發展商: 長實、新地、南豐。

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【九龍建業】圖片:新傳媒資料庫

愛玩道具宣傳樓盤 有意助女兒上車

每逢有九建樓盤記招,楊聰永都好喜歡用上一系列大型道具供傳媒拍照,其實或多或少和他的工作經歷有關。

楊聰永於1994年入行,最初在測量師行做估價,之後曾經在多間大財團如長實集團(01113)及新鴻基地產(00016)工作;2011年加入九建,不知不覺已經七年。

之前最為市場所知的就是在長實做營業經理,跟隨人稱「樓神」長實執行董事趙國雄,曾參與多個大盤包括大圍「名城」及馬鞍山「嵐岸」等。

當時經常聯同舊上司齊齊舉牌為樓盤造勢,如今在九建繼續大玩舉牌舉道具,堪稱九建「道具王」。

再者,楊聰永近年來在樓盤宣傳工作,更請來不少名人助陣,例如去年邀請有「鐵血女車神」稱號的前香港單車隊女將黃蘊瑤,一同試玩西營盤「63 Pokfulam」會所健身室引入的模擬實景單車競賽系統。

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【九龍建業】圖片:新傳媒資料庫

自製九成半按揭代表作

不過,要數到經典之作,一定是2015年9月開售的紅磡「環海•東岸」。 該項目以最細不足200平方呎的蚊型單位,以及媲美公屋的一層36伙高密度設計見稱,單位總數1,008個,40%屬於開放式戶。

開售當日,九建自製一、二按提供最高達九成半按揭,最平單位折實297萬元,造盡按揭首期只需約15萬元,旋即成為地產界的焦點,而負責銷售項目的楊聰永亦一炮而紅。

說到現時效力中小型發展商九建,與曾經工作過的大財團如長實和新地相比,兩者有甚麼分別?

楊聰永說,在中小型發展商工作靈活度比較高,分工不會太仔細,發揮空間大,現時銷售團隊只是約有十人;大財團分工鮮明,人手當然多很多,很多工作都「自動波」。

「成功需父幹」近年成為老生常談,作為三女之父的楊聰永,問到日後會否協助三位女兒上車,他坦言「話無諗過根本是騙你」;不過這是長遠的事,現階段還是認為安排最合適的教育為先,和做好自己的工作。

至於未來,他希望女兒能有獨立空間,最近都開始物色港島東或九龍東的樓盤,有意購入兩個兩房單位,一家人住在毗鄰。

 

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