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只有80萬元現金去投資 靠買樓或車位自救

理財

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理財個案】讀者42歲,在賭場工作,月薪35,000元,擁有一個三房單位自住。現金有80萬元, 想請教諗sir,有甚麼投資方案適合他。

撰文:諗sir|圖片:unsplash

諗sir: 本人42歲,在賭場工作,月薪35,000元。 擁有一個三房單位自住,購入價360萬元,現市值約800萬元,尚欠115萬元,月供11,330元。 另持有數個車位,購入價每個約15萬元,現市價約60萬元。 此外投資了100萬元與朋友夾份炒舖,但已虧損50%以上;另有10幾萬元股票,亦已蝕一半以上;現金有80萬元。 想請教諗sir,有甚麼投資方案適合本人呢?謝謝。 

讀者阿忠

讀者財來財去,最救到他的就是買樓或車位。很多人只針對樓價升跌去判斷買樓與否,但其實不少人未能創富,主因是沒有恒心儲錢,太早就止賺。

讀者手上王牌,當然是市值800萬元的自住樓,減去欠款淨值685萬元。 留意車位加按只可達五成,住宅六成,而500萬元之下住宅樓更可達八成,所以住宅值錢,在於其可以按得到。

不少人都擔心槓桿會否高風險,誠然投資者有此諗法是負責任的,而筆者提出的,是經計算好及有兩手準備(無論市升市跌)的槓桿。

近日看到報章上有講述一對移民了加拿大的港人夫婦,拿著1,000多萬元回流香港,不知就裏就依銀行職員的免費意見,以數百萬元買入股票掛鈎票據(ELN),結果一年即蝕了200萬元。 輸錢因為ELN雖然有息收,但股票跌要接貨,當股價大跌當然要輸錢,果然「免費的才是最貴」。

報道並指該對夫婦手持1,000萬現金,但每年開支使費達120萬元,在投資連連失利下,就向專家求教,希望調整一下投資組合,目標年回報8%。 這個案若是問筆者,筆者不支持把1,000萬元全投入債基E餐收12厘息這做法,因單一投資過分冒進,除非是有5,000萬元甚至成億現金在手才可這樣做。

筆者會建議將錢投入渣打及恒大直債各一,渣打派7厘,勝在都算穩陣;恒大派成12厘息,在美國國債利率只有3厘時,顯示高風險。 惟選擇恒大另一原因,是恒大有put warrant,意味一旦恒大有負面消息,投資者不難找到有流通量的warrant去對沖風險。

每條直債入場費20萬美元,購入兩條相當於約310萬元,剩下690萬元,可抽200萬元按「買樓003」授予之分租方法買樓收租,一間價值500萬元樓,月收20,000元以上租金。

500萬元樓付200萬元上會,每月供樓支出約11,000元,收租22,000元,那200萬元之正現金流為每月11,000元,即付出200萬元,一年收13.2萬元租金,年回報6.6厘。

至於餘下500萬元左右,可抽300萬元分三注買債基就是了,主打B餐,用美國債;次選C餐,用外國次級政府債。

B餐收18厘、C餐收15厘,那300萬元投入一年收48萬元,留約200萬元做現金。

計及兩條直債共收29.45萬元、樓收13.2萬,三項回報合共為90.65萬元(13.2萬+29.45萬+48萬),1,000萬元年回報9厘,若只計投入的800萬元,回報為11.33%,餘下約200萬可做定期收2厘一年。

講返來信讀者,將自住樓加按起碼可得400萬元資金,再加自己有80萬元,即約500萬元,等於前面談到的回流夫婦的一半資金,參考筆者上述方法,表示讀者一年收40餘萬元息是有可能的。

延伸閱讀:量化分析財力 買居屋有數得計

理財個案】讀者與妻子月入合共同95,000元,持有兩個唐樓單位,對沙田居屋穗禾苑的單位有興趣,想請教諗sir買入單位自住會否很不智。

撰文:諗sir|圖片:新傳媒資料室、unsplash

諗sir: 你好,本人已持有兩個唐樓單位,一個用作自住,另一個處於名校網的就出租 ,分別以外父母名義持有。 本人為自僱人士,月入85,000元、妻子月入10,000元,沒有入息文件,排了公屋兩年、居屋兩三年都抽不中。 最近看中了沙田居屋穗禾苑一個單位,如再入手自住會否很不智?

讀者Jacky Chong

好明顯讀者是未夠知識去量化自身情況,加上做生意月入85,000元又不交稅,還要輪公屋,要好小心盤生意會不會得罪人。

如果再上一個層次,月入去到20萬元附近,錢多難以不露底。

到時稅務督察去查查他的公司,加上如果當時已住在公屋,隨時一炮雙響(逃稅及騙取公屋)。所以房委會不批公屋或居屋給他,其實是一種愛。

當然明白讀者未必用自己名去申請公屋、可能是以某無樓又無錢的家人申請,這樣就另作別論。

筆者經常說除了賺錢,保存財富是另一種技能,而「保存」不一定指投資;故長期能富有的人,必有其技巧或有過人之處。

富足的生活必須依仗一些知識,惟此等知識不是學校所能授予的。

【現金】何謂量化財策?

讀者月入85,000元,而太太月入10,000元,若有齊入息證明,可向銀行借盡借貸力,即約1,230萬元〔(85,000+10,000)÷10,000× 50%×2.59*〕。

假設讀者兩個唐樓單位是有按揭的,每間借了200萬元,即借貸力用了約32%(400÷1,230)。

若再買穗禾苑,以500萬元樓借七成(約350萬元)為例,借貸力會用至61%〔(400+350)÷1,230〕,勉強符合在旺市不用超借貸力五至六成之原則。

如買入後樓價上升當然開心,而由於不用超六成借貨力,表示買入後若樓價下跌,都還有餘力向銀行重組貸款,拉長供款期去降低月供金額。

故讀者再買一間500萬元之下的樓是可以的,但600萬元或以上價碼的就很不智,此為量化分析財策。

但由於讀者無報收入無交稅,銀行沒有證明,想重塑借貸力,就需安排公司出糧給自己,簡單說是有六個月出糧入數證明,但不是簡單到寫六張cheque給自己,就可以借到幾百萬元這麼容易。

筆者在「買樓003借貸力由無變有」的環節詳解過,需準備整套文件,並有正確向銀行應對的方法。 另外讀者太太借錢更應三思,因為一個準業主買樓,用自己作為董事的公司借錢出糧給自己,會很引起銀行注意。

兩個唐樓單位能否加按,又是另一問題,生意人本身很需要資金在手,建議讀者留下一定現金,以應付市況差、資金鏈斷裂的風險。

唐樓一般只可按五成及拉盡約15年還,即使加按得到,相比之下都供得較辛苦,因此讀者換走唐樓都需要安排。 穗禾苑有好有不好,價錢比較平,但租客的客路較少,不是每個人都合適。

準新人月入逾40,000元 十年能買三間樓