【經一專欄】資產價格過高 回報偏低 分辨優質資產 四大要點

【經一專欄】資產價格過高 回報偏低 分辨優質資產 四大要點

經一專欄・優質資產】Anthony Sir:
曾經看閣下的文章,2018年中,說你正在沽售物業,當時本人也想跟隨賣樓,但很多朋友反對。

他們指優質資產應該長期持有,反正收租也不錯,有正現金流,透過買買賣賣來賺錢是沒意思的。

不過我現在回想起來,感到好像錯過了賣樓的機會。請問其實投資應該是賺現金流,還是賺升值較為重要?
嚴先生

撰文:1%Anthony |圖片:unsplash

現金流不能致富 資產增值更重要

每個人都有自己的投資目標,如果你的年紀不小,需要檼定保本的投資收入,目標是有穩定的現金流,令生活更安穩。
然而,如果你的年紀並不大,想致富,想早日達至財務自由,便需要有更多資產。

如何可以賺取更多資產?就是要把握資產增值機會,出售、賺錢,再買更多資產。至於「優質資產長遠必升,應該長期持有」的說法,在今時今日的投資環境,筆者並不認同。

致富 現金流 優質資產 經一專欄 回報 機會 市場
如果你的年紀不小,需要檼定保本的投資收入。圖片:unsplash

優質資產的四大要點

首先是你能否分辨甚麼是優質資產?

市場上有很多投資工具,但藍籌股是否優質資產?

滙豐控股(00005)、騰訊控股(00700)、藍籌屋苑是嗎?債券、貴金屬、基金、房地產投資信託基金(REIT)是嗎?

其二是,你能否判斷這些資產是否「啱價」?

在大部分人心中的優質資產,主要是一些質素高、穩健,而且可以創造一定現金流的投資工具,例如藍籌股、藍籌屋苑。

惟在投資領域最重要的,不是買甚麼,而是用甚麼價格買。即使很優質的資產,只要買入價偏高,便要輸錢。
例如2018年初,股市創新高的時候,不少人買入騰訊、滙控等優質股,至今仍要輸;又例如2018年中,樓市瘋狂的時候,有些人買入藍籌屋苑的優質單位,至今賬面價值跌了100萬元。

即使不優質的資產,只要買入的時間合適,也能夠賺錢,例如筆者的學員中,有一些剛剛開始投資,資本不多,但於過去幾次跌市捕捉低位,買入質素並不高的上車盤,亦能賺錢。

致富 現金流 優質資產 經一專欄 回報 機會 市場
在投資領域最重要的,不是買甚麼,而是用甚麼價格買。圖片:unsplash

第三是能否緊貼市場?資產有沒有變質?

別天真!從宏觀角度看,經濟環境每天在變,尤其是當世界出現了「侵侵」(美國總統特朗普)之後,甚麼事情也變得有可能發生。

從微觀角度看,每間企業每天在變化,新的競爭者加入市場;新的管理層接班;新的科技出現等等,例如網購逐漸取代傳統零售,例如Uber影響的士牌價,都可令優質資產變質。物業市場相對穩定,但亦會變化,例如個別屋苑炒過籠,導致回報率下跌,透支未來升幅。

致富 現金流 優質資產 經一專欄 回報 機會 市場
每間企業每天在變化,新的競爭者加入市場。圖片:unsplash

第四是優質資產長遠升值?跑贏還是跑輸?

有人喜歡買入所謂的優質資產,然後長期持有,賺取現金流,並且跟自己說,優質資產長遠始終會升值。
然而,很多時候這其實是自我麻醉,正如前文所說,資產是否會變質?

所謂長遠,即是甚麼時候?是否能跑贏大市?在物業市場,情況更明顯,因為物業是會老化。

執迷於現金流,只會拖慢資產增長步伐。適當的時候,應該沽售資產,先賺錢,再買更多資產,例如資產價格過高、回報偏低,或是發掘到更好的投資機會,都是套現換馬的時候。

致富 現金流 優質資產 經一專欄 回報 機會 市場
資產價格過高、回報偏低,或是發掘到更好的投資機會。圖片:unsplash

相關文章