盲都睇到一線城市 CBD有優勢 但價值高 不代表升值潛力高

盲都睇到一線城市 CBD有優勢 但價值高 不代表升值潛力高

某日,筆者跟朋友交流外外物業投資心得…
朋友A: 買邊個城市好呢?

朋友B: 梗係買一線城市啦!
朋友A: 邊個地段好?
朋友B: 梗係買CBD地段啦!
朋友A: 但係,價錢好貴喎!
朋友B: 呢啲就係佢嘅價值。
朋友A: 但係,咁貴,仲有幾多升呀?
筆者: 係呀,買樓求升值,所以我好少買一線城市一線地段!

誰都知道,每個國家的一線城市最有價值;
誰都知道,每個城市的CBD最有價值;
那麼,是否就應該買一線城市的CBD呢?
事實是…最有價值的,不代表能升值!
撰文:1%Anthony | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

首先,價錢可能已經太貴!

一線城市、CBD…優勢非常明顯,正所謂…盲都睇到!

既然如此,業主、發展商又點會平賣俾你呢?試想想,一個鄰近中環核心區的單位,又怎可能以新界區的價錢賣給你?

再看看其他國家,那些一線城市的CBD地段,價錢都已經很貴,又例如深圳的福田,廣州的天河,東京的新宿,紐約曼克頓,那有便宜的?所有優勢都已反映了,上升空間還有多少呢?

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試想想,一個鄰近中環核心區的單位,又怎可能以新界區的價錢賣給你?

或者你會說,曼谷、吉隆坡等一線城市的CBD,價錢比香港樓價便宜很多呀!

冷靜!冷靜!如果你用香港的樓價去跟其他城市比較,10個城市有9.99個都是便宜的!

投資那個國家,就要用該國家的城市、消費水平作比較,例如前年筆者與朋友到曼谷考察,睇咗個一線地段的樓價,呎價大約6、7千元,相比香港肯定是便宜的,但相比泰國其他城市、曼谷其他地段呢?

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如果你用香港的樓價去跟其他城市比較,10個城市有9.99個都是便宜的!

其次,發展可能已經飽和!

一個城市的樓價未來能否繼續上升,很大程度上取決於將來還價有甚麼發展、提升,如果發展已經到了瓶頸,例如台北,即使是一線城市台北的CBD,過去幾年又有多大升值動力?

有時未必只是城市的發展飽和,可能關係到整個國家,經濟是否會持續發展,例如,如果日本經濟沒有起色,東京的CBD又會有幾多升值空間呢?

其他國家不說,就說中環,過去幾年的升幅,隨時不及細價樓!

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價值高,不代表升值潛力高!

就正如買股票,很多股票都明顯地很有價值,例如公用股,服務遍全港、獨市生意,盈利也相當穩定,但不代表升值潛力高。

升值潛力要看未來發展,到海外買樓,買甚麼城市,買甚麼地段,理論上都是如此。

尤其是在中國大陸,一線城市的價錢已經很貴,例如深圳,早兩年很多新樓,均價都要10萬/米以上,即呎價逾1萬,上望空間還有幾多?

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而且樓價亦受到中央的高度重視與監控,過去一兩年甚至有輕微下調跡象,最近筆者與前輩到羅湖區睇咗個質素很高的新盤,均價只需要8.8萬/米,即呎價不到9千,輕微回調。

很多二、三線城市,仍然有很大的發展空間。

由於基數低,翻一倍、兩倍很常見。

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兩個大方向,發掘二、三線城市…

近幾年,無論是經濟增長、樓價、生活環境,都有明顯的提升。

其中一個方向,是一線線城市的週邊城市,由於一線城市樓價太高,物價太高,加上交通網絡改善,很多人都搬到週邊的城市。

例如澳門旁邊珠海,深圳旁邊的東莞、惠州,廣州旁邊的佛山,上海旁邊的無鍚等等,都有很明顯的升幅。

就像當年香港人,市區太擠,就搬到新市鎮,住遠點、住大點一樣。

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以上的城市,過去幾年我們都有買,樓價都翻了一倍、兩倍,回報非常高。

另外一個方向,是本身已經很有實力的二、三線城市,例如一些省份的省會,又或者是一些已經有悠久歷史的大城市,例如湖南的長沙,河南的鄭州,貴州的貴陽,福建的廈門,安徽的合肥,還有長三角的蘇州、杭州、南京等等。

這些城市過去幾年筆者都跟前輩去考察過,發展非常成熟,曾經有段時間,樓價亦升得很急。

發掘有潛力的二、三線城市,回報雖然高,要小心中伏!

去到展銷會,做代理的個個都賣花讚花香,講到自己樓盤的所在城市、地段,潛力無限。

例如個個大灣區城市,都會話自己是大灣區中心,又例如個個東南亞國家,都會話自己是一帶一路中心,邊個真?邊個假?

有些發展是實實在在,可以有很大幫助,例如深圳與惠州之間的交通網絡,確實帶來很多外來人口。

有些卻只有建設,人流不似預期,所謂有硬件,沒有軟件配合。

也有些連建設都泡湯,要自己分析評估,不要盡信代理,其至不要盡信我們每一個分析者,要自己親自去了解一下、體驗一下。

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如果你自問不太熟悉,買熱門城市、地段確實較安全。

尤其是其他發展中國家,可能只集中於首都及幾個重要城市。

在自己不熟悉的地方,買一線城市的CBD,雖然爆炸力未必咁高,但最少可以減少中伏機會。

筆者之前也到過好幾個不同的東南亞國家考察,發現它們的發展,沒有大陸那麼全面。

由於發展仍然未飽和,主要集中在首都,及幾個主要城市,離開了這些一線城市,甚至離開了CBD地段,就已經是兩個世界,所以要小心!

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如果想透過磚頭增值致富,那就要自己發掘一下。

不過你都係隔山搵牛,不如你都係搵番個熟悉當地的朋友,或者當地的成功投資者帶住你走。

例如大陸樓,全國有數十個省,數百個市,每個城市都有自己的特點及發展主題,邊個得,邊個唔得,要點睇…點悉得晒?

所以我都會跟前輩去買樓,行少好多冤枉路。

投資海外樓,與投資大陸樓,思維是不同的!

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