【經一專欄 】80後有自住及海外收租物業 想提早退休兼供子女升學

【經一專欄 】80後有自住及海外收租物業 想提早退休兼供子女升學

【經一專欄 】林先生(38歲)擁有自住及海外收租物業,現時每月盈餘充裕,令人羨慕!太太準備3年後轉為全職主婦,並希望 :

  1. 10年後退休,如何投資才能達到 ?
  2. 一對子女(現6歲及4歲)日後在海外升讀大學

撰文:鄺翠玲|圖片:unsplash

首先讓我們看看財政狀況 :

每月收入: 資產(註2) :
  • 林先生月薪 (註1)
$60,000
  • 自住物業
1,100萬
  • 林太月薪 (註1)
$50,000
  • 海外收租物業
$400萬
  • 租金
$9,500
  • 現金
$250萬
$119,500 $1,750萬
每月支出 :
  • 自住物業按揭(尚餘3年)
$14,500 負債 :
  • 海外收租物業按揭 (尚餘21年)
$9,900
  • 自住物業
$50萬
  • 家用
$30,000
  • 海外收租物業
$150萬
  • 個人支出
$20,000 $200萬
  • 保險
$2,000
$76,400
每月盈餘 $43,100 淨資產 $1,550萬

 

註1 : 稅後及已扣除強積金供款(現分別有80萬及70萬元的強積金)

縱觀林先生的目標及情況,他應留意以下地方 :

  1. 林太準備3年後轉為全職主婦,在收入上將起一個很大的變化!現時每月盈餘將由43,100元降至幾近月光族!所以林先生現在就要規劃及重組財政,爭取時間!
  2. 海外物業的租金收入並不足夠支付供樓開支是其中一個風險,尤其日後只有自己一份薪水時!如果是因爲按揭利率較高的話,筆者建議採用「跑息差」策略 – 將自住物業加按或加長年期(因現時香港的利率仍較低),並將套現回來的投放在海外物業,整體按揭額不變,但每月供款額及整體利息支出卻可減低,令現金流較健康,把餘下的錢儲蓄起來,更可令資產增長得更快。相比3年後自住物業供滿,才將那$14,500供款額拿去投資,這方法更能善用投資的最好朋友 – 時間!假如將自住物業加按至200萬元(套現150萬元及投入海外物業裡),再加長年期至10年,整體供樓支出可由24,400元減少5,600元至18,800元。
  3. 若海外物業是長線擁有,因物業已供滿,退休後租金料可提供正現金流,再者兩夫婦的強積金累積至60歲時(最早提取年齡)分別約265萬及177萬元(假設年回報4%);二人估計退休後的家庭及個人開支約4萬元,扣除租金收入,每月需預留3萬元生活費,由48-85歲內共約1500萬元(假設3%通脹)!
  4. 至於子女海外教育,支出差異可以很大,但十多年後每人300萬元的預算已是很保守的估計!所以要達成退休及教育兩大目標,10年後需累積約2,100萬元的資產。

 

若能如上述那樣「跑息差」,首年的每月盈餘可增至$48,200,第四年開始盈餘驟減至月光族水平,就算將全部積蓄及這3年的盈餘都投放在投資 (假設年回報8%),10年後才共滾存至900萬元,即仍欠1,200萬元,相信10年內退休是頗有難度的!

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【經一專欄 】10年內退休是頗有難度的。

筆者建議林先生可再工作多5年,因那時兩個物業都已供滿,每月盈餘可再增多$18,800,就算只放到銀行活期,此部分也可滾存至113萬元,連同強積金(也會多30萬元),總資產共有1,485萬元。若海外物業的租金能增加,本身薪水亦可增加,子女也完學業,對達成兩大目標是有較大把握的!

美聯金融集團高級副總裁 鄺翠玲 CFPCM

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