【經一專欄 】80後有自住及海外收租物業 想提早退休兼供子女升學

1. 10年後退休，如何投資才能達到 ？
2. 一對子女(現6歲及4歲)日後在海外升讀大學

撰文：鄺翠玲｜圖片：unsplash

首先讓我們看看財政狀況 :

註1 : 稅後及已扣除強積金供款(現分別有80萬及70萬元的強積金)

縱觀林先生的目標及情況，他應留意以下地方 ：

1. 林太準備3年後轉為全職主婦，在收入上將起一個很大的變化！現時每月盈餘將由43,100元降至幾近月光族！所以林先生現在就要規劃及重組財政，爭取時間！
2. 海外物業的租金收入並不足夠支付供樓開支是其中一個風險，尤其日後只有自己一份薪水時！如果是因爲按揭利率較高的話，筆者建議採用「跑息差」策略 – 將自住物業加按或加長年期（因現時香港的利率仍較低)，並將套現回來的投放在海外物業，整體按揭額不變，但每月供款額及整體利息支出卻可減低，令現金流較健康，把餘下的錢儲蓄起來，更可令資產增長得更快。相比3年後自住物業供滿，才將那$14,500供款額拿去投資，這方法更能善用投資的最好朋友 – 時間！假如將自住物業加按至200萬元(套現150萬元及投入海外物業裡)，再加長年期至10年，整體供樓支出可由24,400元減少5,600元至18,800元。
3. 若海外物業是長線擁有，因物業已供滿，退休後租金料可提供正現金流，再者兩夫婦的強積金累積至60歲時（最早提取年齡）分別約265萬及177萬元(假設年回報4%)；二人估計退休後的家庭及個人開支約4萬元，扣除租金收入，每月需預留3萬元生活費，由48-85歲內共約1500萬元(假設3%通脹)！
4. 至於子女海外教育，支出差異可以很大，但十多年後每人300萬元的預算已是很保守的估計！所以要達成退休及教育兩大目標，10年後需累積約2,100萬元的資產。

若能如上述那樣「跑息差」，首年的每月盈餘可增至$48,200，第四年開始盈餘驟減至月光族水平，就算將全部積蓄及這3年的盈餘都投放在投資 (假設年回報8%)，10年後才共滾存至900萬元，即仍欠1,200萬元，相信10年內退休是頗有難度的！

筆者建議林先生可再工作多5年，因那時兩個物業都已供滿，每月盈餘可再增多$18,800，就算只放到銀行活期，此部分也可滾存至113萬元，連同強積金（也會多30萬元），總資產共有1,485萬元。若海外物業的租金能增加，本身薪水亦可增加，子女也完學業，對達成兩大目標是有較大把握的！

美聯金融集團高級副總裁 鄺翠玲 CFPCM

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