「好易」批按揭並非「一定」批 買新樓中伏 首期隨時變兩倍|香港樓市2019|經一專欄

「好易」批按揭並非「一定」批 買新樓中伏 首期隨時變兩倍|香港樓市2019|經一專欄

【經一專欄・按揭】最近睇到一篇報導說…
首期150萬變300萬,首置買家買新樓險撻訂!

到底是代理誤導,還是買家自己太天真呢?
身邊都有朋友淨啲中伏,好在佢夠實力…
撰文:1%Anthony|圖片:新傳媒資料室、unsplash

朋友:呢單新聞,我都經歷過,爭啲中伏!
筆者:買新樓上唔到會?
朋友:係呀!買嗰陣又話唔使壓力測試,講到好易!
筆者:點容易法?
朋友:佢真頭話,只要見到你有入息,多過供款一倍就借。
筆者:唔理有冇其他貸款?
朋友:唔理,收入來源又唔理。
筆者:有冇咁筍呀?
朋友:後來真係上會,仲嚴過銀行?
筆者:咁你最後借唔借到?
朋友:梗係借唔到啦!
筆者:咁點算?

朋友:爭兩、三百萬啫,咁我又有!
筆者:咁咪得囉。
朋友:唔抵丫嘛,原本筆錢諗住買多間俾老婆收租…

再說那篇導說…首期150萬變300萬,首置買家買新樓險撻訂!
是咁的…

話說一對年輕男女,買入荃灣西的新盤海之戀,選用發展商一按,據買家所講,代理推銷的時候,說發展商可以包借85%,可以免壓力測試及「好容易上會」,於是滿心歡喜買入一個7百多萬單位。

臨近收樓才得知,未能透過相關財務司取得貸款!買家於是向發展商申請延期,幸好家人幫手撲水近150萬,才能完成交易,否則就會被殺訂,150萬訂金隨時凍過水!

 經一專欄按揭新樓中伏首期
【經一專欄・按揭】圖片:unsplash

「好易批」按揭與「一定批」是兩回事

是代理是否誤導?還是買家自己太天真?記住!「好易」批與「一定」批…是兩回事!如果代理說「一定」批,最後批唔到,明顯是代理錯;如果代理說「好易」批,最後批唔到,明顯是你太天真!

筆者當時不在現場,不能妄下定論。然而大家要明白,代理最主要的工作,是促成交易!表達的時候,用詞比較進取是必然的。然而「進取」與「事實」之間,總有一條界線!甚麼是「易」?甚麼是「難」?這是主觀判斷,難分對與錯!是不是「一定」批?答案很清楚!

經一專欄 按揭 新樓 中伏 首期
【經一專欄・按揭】圖片:新傳媒資料室 

【按揭】有責任計清楚是否夠首期

別太天真!別太沉醉!大部份人缺乏買樓經驗,很容易中伏!樓市暢旺的時候,展銷廳現場氣氛熾熱,加上示範單位美倫美奐,加上代理的出眾口才,你總會覺得眼前的新樓盤,潛力無限!錢途無限!頭腦被沖昏,重要的細節往往被丟到腦後幾十呎遠!代理的工作是推銷樓盤,不是你的財務顧問!只要你覺得樓盤好,願意入票,抽中後去簽約,代理就完成任務!

經一專欄 按揭 新樓 中伏 首期
【經一專欄・按揭】圖片: unsplash

至於夠唔夠首期?收入夠唔夠上會?買家有責任自己計清楚!筆者聽過無數次,朋友跟代理說收入未必夠,代理會幫你想辦法,例如多付一點首期,找個擔保人等等。這到底是「易」還是「難」呢?事實上可以很容易,找個親友簽個名做擔保而已,講到好「易」亦奈佢唔何!當然亦可以很難,每個人的情況不同,只有買家自己最清楚,所以必須要問到底是否「真包借」?

 經一專欄按揭新樓中伏首期
【經一專欄・按揭】收入夠唔夠上會?買家有責任自己計清楚!

其實市場上「真包借」的個案不多!
所謂「真包借」,亦即是市場上經常聽見的「呼吸Plan」,意思是毋須入息證明,只要你有呼吸,就可以獲批貸款!

明顯地,風險甚高,銀行一定唔做啦!財務公司都未必接!所以很多時候,都要由發展商自己,或者相關財務機構提供貨款,然而這樣對發展商自己亦沒有好處,試想想如果你是發展商,明明賣樓之後可以即時套現,現在卻要分25年供俾你!那裡來資金去再做下一個項目呢?所以很多時發展商其實不願意做這個貸款人。

除非資金太多冇出路,或者市況太差去唔到貨!例如最近跌市,有代理跟筆者說,有個之前高價開盤的樓盤,提供呼吸Plan,當然樓價及利息不會低,尤其是頭幾年蜜月期過去,很多時候供款利息都會去到5 ~6%,以上述個案為例 ​​,7百多萬樓月供要近4萬,就算借到都供餐死!

 經一專欄按揭新樓中伏首期
【經一專欄・按揭】「呼吸Plan」,意思是毋須入息證明,只要你有呼吸,就可以獲批貸款!

幾百萬買層樓!點解買之前唔去學多啲?了解多啲先買呢?
聽過唔少朋友話:「買樓使乜學?」天真到極點!
對很多打工仔來說,窮大半生的精力先可以儲到首期,一次中伏,已經可以輸身家!相反如何掌握得好,低買高賣,發揮槓桿,隨時幾年就可以賺到一輩子的財富,財務自由。

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