「好易」批按揭並非「一定」批 買新樓中伏 首期隨時變兩倍｜香港樓市2019｜經一專欄

朋友：呢單新聞，我都經歷過，爭啲中伏！
筆者：買新樓上唔到會？
朋友：係呀！買嗰陣又話唔使壓力測試，講到好易！
筆者：點容易法？
朋友：佢真頭話，只要見到你有入息，多過供款一倍就借。
筆者：唔理有冇其他貸款？
朋友：唔理，收入來源又唔理。
筆者：有冇咁筍呀？
朋友：後來真係上會，仲嚴過銀行？
筆者：咁你最後借唔借到？

朋友：梗係借唔到啦！
筆者：咁點算？
朋友：爭兩、三百萬啫，咁我又有！
筆者：咁咪得囉。
朋友：唔抵丫嘛，原本筆錢諗住買多間俾老婆收租…

再說那篇導說…首期150萬變300萬，首置買家買新樓險撻訂！
是咁的…

話說一對年輕男女，買入荃灣西的新盤海之戀，選用發展商一按，據買家所講，代理推銷的時候，說發展商可以包借85%，可以免壓力測試及「好容易上會」，於是滿心歡喜買入一個7百多萬單位。

臨近收樓才得知，未能透過相關財務司取得貸款！買家於是向發展商申請延期，幸好家人幫手撲水近150萬，才能完成交易，否則就會被殺訂，150萬訂金隨時凍過水！

「好易批」按揭與「一定批」是兩回事

是代理是否誤導？還是買家自己太天真？記住！「好易」批與「一定」批…是兩回事！如果代理說「一定」批，最後批唔到，明顯是代理錯；如果代理說「好易」批，最後批唔到，明顯是你太天真！

筆者當時不在現場，不能妄下定論。然而大家要明白，代理最主要的工作，是促成交易！表達的時候，用詞比較進取是必然的。然而「進取」與「事實」之間，總有一條界線！甚麼是「易」？甚麼是「難」？這是主觀判斷，難分對與錯！是不是「一定」批？答案很清楚！

【按揭】有責任計清楚是否夠首期

別太天真！別太沉醉！大部份人缺乏買樓經驗，很容易中伏！樓市暢旺的時候，展銷廳現場氣氛熾熱，加上示範單位美倫美奐，加上代理的出眾口才，你總會覺得眼前的新樓盤，潛力無限！錢途無限！頭腦被沖昏，重要的細節往往被丟到腦後幾十呎遠！代理的工作是推銷樓盤，不是你的財務顧問！只要你覺得樓盤好，願意入票，抽中後去簽約，代理就完成任務！

至於夠唔夠首期？收入夠唔夠上會？買家有責任自己計清楚！筆者聽過無數次，朋友跟代理說收入未必夠，代理會幫你想辦法，例如多付一點首期，找個擔保人等等。這到底是「易」還是「難」呢？事實上可以很容易，找個親友簽個名做擔保而已，講到好「易」亦奈佢唔何！當然亦可以很難，每個人的情況不同，只有買家自己最清楚，所以必須要問到底是否「真包借」？

其實市場上「真包借」的個案不多！
所謂「真包借」，亦即是市場上經常聽見的「呼吸Plan」，意思是毋須入息證明，只要你有呼吸，就可以獲批貸款！

明顯地，風險甚高，銀行一定唔做啦！財務公司都未必接！所以很多時候，都要由發展商自己，或者相關財務機構提供貨款，然而這樣對發展商自己亦沒有好處，試想想如果你是發展商，明明賣樓之後可以即時套現，現在卻要分25年供俾你！那裡來資金去再做下一個項目呢？所以很多時發展商其實不願意做這個貸款人。

除非資金太多冇出路，或者市況太差去唔到貨！例如最近跌市，有代理跟筆者說，有個之前高價開盤的樓盤，提供呼吸Plan，當然樓價及利息不會低，尤其是頭幾年蜜月期過去，很多時候供款利息都會去到5 ~6%，以上述個案為例 ​​，7百多萬樓月供要近4萬，就算借到都供餐死！

幾百萬買層樓！點解買之前唔去學多啲？了解多啲先買呢？
聽過唔少朋友話：「買樓使乜學？」天真到極點！
對很多打工仔來說，窮大半生的精力先可以儲到首期，一次中伏，已經可以輸身家！相反如何掌握得好，低買高賣，發揮槓桿，隨時幾年就可以賺到一輩子的財富，財務自由。