【樓市點睇 】地產界新人王VS老行尊 有人睇成交淡 有人睇樓價升回去年水平|香港樓市2019

【樓市點睇 】地產界新人王VS老行尊 有人睇成交淡 有人睇樓價升回去年水平|香港樓市2019

樓市點睇・地產界】踏入豬年,對於香港樓市的後市發展,代理業界對看法不一。有代理新人認為,香港始終地少人多,樓價很難下跌,稍有回調已見承接;但亦有老行尊指出,業主和買家的心水價位差距太大,成交量會持續萎縮,只會是有價無市的局面。

撰文:SmartED編輯部|圖片:新傳媒資料庫、受訪者提供

18歲為養家入地產界

在天水圍區「土生土長」,年僅21歲的祥益地產新人王徐福成(Sam),在2015年9月樓市高峰期入行,當時只有18歲。
「考完DSE,已經知自己不是讀書材料;加上爸爸將近退休,所以想賺錢照顧他。」Sam決心畢業後即時擔起頭家,毅然入行。

樓市點睇地產界新人王老行尊成交樓價香港樓市2019
【樓市點睇・地產界】徐福成(Sam)在2015年9月樓市高峰期入行,當時只有18歲。

以上車心態幫客搵樓

基於自己在區內長大,對天水圍的環境熟悉,Sam工作上手比其他新手快;入行不夠三個月,在2015年底已成功簽到第一張單。
他憶述當時協助一個上車客,買入區內栢慧豪園一個494平方呎的兩房單位,成交價不足400萬元。

「多得師父師兄教路;加上自己都想上車,所以好多時都會用一個上車客的心態協助客人去搵樓盤,而且對天水圍的環境熟悉,的確是一個優勢。」

Sam回顧入行三年來發展算是順利,更透露自己平均月入80,000元左右,個別月份更加賺到六位數,更於2017年地產代理監管局首次舉辦的傑出地產代理獎,榮獲「傑出新人獎」之優異獎。

問及未來工作前景及新一年的目標,Sam坦言希望能在自己紮根多年的天水圍成功置業,目標是指標上車屋苑嘉湖山莊,希望可以買一間兩房單位予父母養老。

不過,矛盾的地方是,Sam做的生意愈多,反映樓市愈暢旺,樓價升得愈快,他的上車夢就可能愈遙遠。

天水圍嘉湖山莊兩房單位售價,近日重上近500萬元。樂湖居11座一個實用面積448平方呎低層單位,農曆新年期間就以490萬元成交,平均呎價10,938元。

Sam認為,香港說到底地少人多,而政府提出的填海或發展棕地,都是長遠規劃,短時間內根本沒有足夠地皮解決住屋問題,所以他認為樓價難跌。

他亦認同他的老闆,即祥益地產總裁汪敦敬的分析,居屋及600萬元以下的上車板塊,供應少而剛需強勁,相信已經觸底,今年內就會回升至去年的水平,所以他對豬年樓市有信心。

有別於新人王的樂觀看法,作為行內老行尊,中原地產高級資深營業董事,現主管西半山、中半山及西南區業務的李巍(Raymond),對於今年的市道卻看得較淡。

現年46歲的Raymond,同樣是於樓市高峰期入行,不過時間是早得多的1997年。

入行21年以來,Raymond沒有轉過工,亦沒有轉過公司,只是2003年「沙士」期間,試過「靜雞雞」在一間石油化工公司試工兩日。

不過,他最終都是覺得朝九晚五的生活不適合自己,之後便一直留在中原工作,如今旗下統領約700人,共46組營業隊伍,涉及約25間分行。

Raymond更連續十二年榮登最高營業額董事,去年團隊佣金收入達6億元。

問及當下樓價會不會跌,他斬釘截鐵的說不會跌,但就認為交投會好靜。他解釋,去年11月,九龍站上蓋物業全月二手市場出現零成交,即全區10,000個單位,一宗成交也沒有。

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Raymond更連續十二年榮登最高營業額董事,去年團隊佣金收入達6億元。

業主與買家期望落差大

按他的個人了解,之所以會出現這情況,是因為業主和買家彼此的期望落差太大,前者深信高鐵通車效應可令樓價升值;後者因中美貿易問題等經濟因素而大幅還價。

由於雙方的心水價位相差甚遠,差距往往是幾百萬元,令市場出現有價無市,量跌價不跌的情況。
所以,Raymond笑稱行內近期有句「口頭禪」,叫「發達容易開單難」,因為價好,有單開自然發達;但問題是,要開到一張單,談何容易?

有見及此,Raymond表示今年會趁市靜加強團隊的專業培訓,出外考察,北望神州。

事實上,中原早於1990年已發展內地業務,現時於內地59個城市設有分行。Raymond表示,這令他自己以及公司同事,能較其他同行更容易把握高鐵通車、港珠澳大橋以至大灣區的機遇,甚至作為淡市中的「求生門」。

此外,Raymond和自己的團隊一直強調「外區主區化」及「以戰養戰」,將本身西半山區的客源,帶去外區的一手市場。他以旗下西半山團隊為例,去年成功在北角柏蔚山、西貢傲瀧、南昌站匯璽及觀塘凱滙共促成約280宗一手成交,佣金收入以「億億聲」計。

而未來他最看重的區域,是黃竹坑站上蓋,這項涉資2,000億元的基建,亦是其團隊的下一個目標。

身體力行買海璇

Raymond又指,要在行內站穩陣腳,不得不靠大公司的人力物力作支援;他曾見過不少同行自立門戶後都失敗收場,成功率不高,正正是因為缺乏龐大的後勤支援。

與此同時,Raymond亦身體力行,以證明看好樓市,2018年中以逾1,200萬元,購入新鴻基地產(00016)北角臨海豪宅海璇的一個

一房戶,實用面積369平方呎,須支付15%雙倍印花稅,涉及重稅約183萬元。

據知,該單位是作為收租用途,近日以每月27,000元全包租出,呎租73.2元,租金回報率約2.6厘。

僧多粥少 地產代理搵食難

地產代理「搵食」艱難,早已不是新鮮事,近年來更要面對僧多粥少,甚至遭發展商減傭的情形。根據地產代理監管局最新數字顯示,截至今年2月中,全港持牌地產代理共39,881人,仍然處高位水平。

以平均每月全港錄得約5,000多宗樓宇買賣登記作參考,即是平均8個地產代理爭一張單。此外,代理分行數目亦同樣連跌兩個月,最新錄得7,036間,較2018年高位7,091間減少55間,按年計則減少48間。

代理人人「等飯開」之餘,近期更出現遭發展商減傭的事件。

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發展商減傭惹爭議

去年底開賣,由華人置業(00127)、信和置業(00083)及市區重建局合作發展的觀塘大型新盤凱滙,在賣出逾1,300夥之後,發展商向代理公佈佣金劃一為1.7 %。

這不但遠較一般新盤的2.5%至3%為低,甚至少過做二手樓(買賣雙方各付1%佣金,合共2%)。

龍頭大行中原地產為此曾去信信置表達不滿,但翌日已撤回抗議信;最後信置宣布將凱滙的佣金比率將由1.7%加至2%,但要全行由1月1日起計做多40間成交,佣金比率才能提高至2%,事件最終才告平息。

不過,新界地區行就成功於淡市中突圍,祥益地產總裁汪敦敬不下一次強調「祥益無白果」,上年度沒有任何一個持牌同事在任何一個月「食白果」,人均仍可開單4.1宗,今年目標是同事每月開到五單二手、兩單一手成交。

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凱滙在賣出逾1,300夥之後,發展商向代理公佈佣金劃一為1.7 %。

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