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【經一專欄】月入$48K 想增加被動收入 呢個方法適合借貸力下降者|物業

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經一專欄・被動收入】諗sir:

本人40歲,月入48,000元,有兩個分別一歲及四歲小朋友,太太兼職工作加工人照顧孩子,現以每月14,000元租住港島區單位。
資產方面,擁有一九龍區350平方呎單位,以太太名義持有,約值490萬元,欠銀行240萬元,月供10,000元,以每月13,000元放租。
另與弟弟合資在九龍區持有一居屋物業,綠表價約值500萬元,欠貸款20萬元,現放售中。
請問諗sir,如成功賣出居屋後,應否贖回九龍區單位 ,增加被動收入?抑或投資新界區約400萬元樓放租?
請諗sir給予投資意見,助本人規劃人生。
讀者白蘭士

撰文:諗sir | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

 

讀者先要搞清楚,為甚麼要買樓。買樓住只是其一原因,絕不是全部,因租樓都可有得住。

買樓更重要的因素,是因為窮。這句話雖然難聽,但要知道有錢人手上主要資產,都絕不是自己間樓。如果個個有錢佬賺到錢都只用來收租,大把打工仔將「無得撈」了。

如諗sir窮了,就會買間三房有兩廁的屋,再用木櫃間好個廳,搵五個志同道合的學生,每間基本上可月收6,500元。

如今新裝劏房可叫到8,000元月租,6,500元認真是學生價,這樣一間三房就可平均收32,500元租。

搞好一間三房,再上多間兩房,月收租50,000至60,000元是肯定,但買這兩間樓要幾多錢?1,200萬元左右。

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至於收番55,000元月租,可夠你租回哪裏?勉強可以在跑馬地租間細獨立屋連車位。

靚地段獨立屋市值基本上無2,000萬元都免問,故此等操作可助某些人住好點,用1,200萬抵了住2,500萬元樓的使費。

如諗sir再窮一點,要回去打工,一年100萬元收入,養兩個小朋友及老婆再加供樓及供車,大家都明月儲20,000至30,000元,對退休支出只屬杯水車薪。

因此諗sir如想快手脫離高壓工作,應趁後生花少一點錢,在30至40歲時每儲50至100萬元就買間大屋苑兩房,好處是好易租到出去、空租期短,萬一要賣亦唔難。

一間500萬元樓如只想擺低20%首期,就不能簽約出租,只可搵朋友來住,但供樓就交由朋友負責。

如果肯俾50%首期,就可名正言順出租,餘下供款就交晒俾租客。如此50幾歲就可肯定有2至3間供滿的樓,到老就「有樓可依、有租可收」。

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當然不少人話買樓如遇上樓價下跌,銀行Call Loan點算?只好說除了上述方法,一般打工仔還有第二條更好的路嗎?難道聽政府講買年金和MPF?

買樓是利用銀行給予的大槓桿,再逆向沽空美元,只要美國再印銀紙引致通賬,買樓為各個不肯定的投資方法之中最肯定的,因筆者肯定美國會照印銀紙。

讀者明白為何要買樓,自然就不會諗提早贖樓。至於再買樓,由於讀者太太沒有工作計不到借貸力,想再買較難。

有錢人用債券會更佳,因到期保本缺點是槓桿比樓少,但如已起碼有1,000至2,000萬元現金,那就可以開始不集中資產於樓市,改為保本債券更佳。

買債券不用打理租客,適合有一定現金在手,或借貸力開始下降的中年人(筆者心目中的中年人是指40歲或之後)。

編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。
*2.59用作計算在目前息率水平,每10,000元還款能力中,銀行可借出的貸款金額,換算後得出數目單位為百萬元。