【經一專欄】信錯估價隨時走寶冇咗一球 想買筍盤不能全靠銀行估價

撰文：1% Anthony  ｜圖片：新傳媒資料庫、unsplash

個個都話想趁跌市買筍盤，有幾多個識分咩係筍？

成日都聽見朋友話冇筍盤，其實好多時筍盤都响你身邊擦過，只係你自己冇好好把握！最近就聽見有朋友的朋友，誤信估價，走寶冇買，轉眼間樓價已經反彈，咁就冇咗100萬！

是咁的…好多人都未上車，未買過樓，經驗係零。又有好多人即使買過樓，都只係一間半間自住，經驗都接近零。

既然冇經驗，點知個盤筍唔筍呢？…唯有依賴銀行估價！

理論係…
「低過估價就叫平，平估價就叫唔平，高過估價就叫貴。」
咁易睇仲有窮人咩？…呢個理論有咩問題呢？

跌市　銀行估價跌得好快

經常聽見前輩講，銀行借貸或會有「落雨收遮」的情況，買樓人士要隨時做好心理準備，甚麼是「落雨收遮」呢？意思是當樓價下跌的時候，銀行為了減低自己的借貸風險，會傾向減少借貸，估價亦會跟隨市況急速下跌。

例如有學員11月買入的嘉湖山莊單位，買入的時候估值接近600萬，學員以490萬左右買入，開心咗唔夠兩個月，估價已經跌到520萬，即刻有咁開心，主要原因是由於11、12月劈價盤湧現，成交價不斷下跌，估價亦跟隨。

如果當時有個盤叫價500萬，買唔買？如果純睇估價，只輕微低20萬，加上市況不明朗，你未必會買。意想不到的是，近日樓市回暖，成交價急反彈，估價又重上接近600萬，你話係咪中伏？！

不跌市　估價亦會下跌

即使樓價平穩，冇升冇跌，估價都可以跌，根據以往的經驗，年尾的時候估價通常都會下跌，有在銀行工作的朋友告訴筆者，這是商業策略問題，據他說，每年公司都會有個目標，年初、年中的時候大家都要追目標，所以會比較進取，包括估價都會比較高

到了年尾的時候很多時已經夠數，唔需要咁搏，有生意都不如留番明年，於是估價就會下調，所以申請按揭最好避開年尾云云。

估價　未必反映真實價值

之前幾本書都跟讀者分享過，很多時候銀行估價都會偏低，未必可以反映一個物業的真實價值。例如一些舊樓、單幢樓，由於成交量比較少，銀行難有參考，很多時估價都會偏低，或者俗稱未跟上。又例如估價通常是樓層越高，估價越高，有些單位層數較低，即使面向無敵園景，景觀明明比高層望樓的靚得多，但估價都會低過高層的單位。又例如估價沒有評估內隴質素，例如兩個呎數層數相若的單位，一個豪裝，一個殘裝，估價基本上差不多。

單憑估價，會錯過很多機會。
然而又不能不注意估價，因為估價不足要多付首期。
結論是…估價可以作為一個參考，但不能作為終極標準。

想要買到筍盤，就要多睇樓，多做功課，好好累積經驗。最重要是身邊有一班懂得投資物業的圈子，自然會學到買筍盤的技巧。