樓價V彈 想買樓上車 等抽新居屋?定買私樓?|經一專欄

樓價V彈 想買樓上車 等抽新居屋?定買私樓?|經一專欄

經一專欄】樓價回升…等抽新居屋?定買私樓?

朋友: 呢排二手樓價升番好多!

筆者: 早排同學員買嗰啲單位,好多未收樓已經升成百萬!
朋友: 最衰冇聽你講,行動又唔夠快,唉~~
筆者: 仲有機會嘅…
朋友: 阿媽話不如等抽新居屋,呢期有4千幾伙喎!
筆者: 好多位置都幾好添。
朋友: 係呀~~有何文田呀,傳統豪宅區,名校網,正呀!
筆者: 嗰個盤得6百幾伙咋,咁易抽咩?
朋友: 其他都唔錯丫,反正屋企有間公屋,可以用綠表抽…
筆者: 咁又係喎,拆埋你個名出嚟,分分鐘以變兩間添…
朋友: 係?點變呢?
撰文:1%Anthony  | 圖片:新傳媒資料室

抽獎機會愈來愈多

林鄭政府都知道要解決高樓價問題並不容易,於是走另一個方向,房屋政策的目標不是壓抑樓價,而是重建置業階梯。

理念是…讓市民可以有買得起供得起的選擇,沒有能力的可以先上公屋;住公屋久了,累積到置業能力,可上游至綠置居;

公屋戶、白表戶,可以先由居屋着手;年青人排公屋難,於是又有首置上車盤,或者申請白居二;有能力的、有父幹母幹的,就可以私樓。

最近公佈結果的綠置居長沙灣麗翠苑,筆者陪朋友親身睇過,距離長沙灣地鐵站僅兩分鐘步程,位置相當不俗,提供2545個單位,規模已不少,之後抽獎機會陸續有來。

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圖片:新傳媒資料室

房委會今年推出的居屋及綠置居,合共8,567伙!

最新一期居屋5月接受申請,當中最矚目,身邊最多朋友流晒口水的當然是位於傳統豪宅地段,34名校網的何文田冠德苑,不過伙數就比較少,只有603伙。

除了傳統老牌豪宅,何文田近年有不少豪宅新樓相繼落成,當中最貴的要數天鑄,另外又有One Homantin及皓畋等。

加上何文田站通車,雖然不少屋苑與港鐵站出口距離有點遠,出口與月台之間的距離又有點遠,但總算令區內交通更為方便,據估計呎價逾8千元,將會成為居屋樓王。

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圖片:新傳媒資料室

另外深水埗、荃灣、將軍澳、項目位置亦不俗!

深水埗凱德苑提供811伙,最大賣點當然是鄰近港鐵南昌站,雖然位置上與凱樂苑有點距離,但總算鄰近豪宅匯璽。

荃灣尚文苑位於荃灣與大窩口之間,伙數較少,只有494伙,交通及生活配套尚算方便。

將軍澳雍明苑相信何文田冠德苑以外,最受矚目的一個,伙數比較多,有1,395伙,位於將軍澳南,鄰近海翩滙及Monterey等新樓落成,除了有機會有海景,將軍澳站生活配套成熟,除了商場Pop Corn之外,附近有5、6個屋苑商場連成一線。

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圖片:新傳媒資料室

經常有網友問:買居屋好定私樓好?

很多資深投資者都認為居屋不值得買…

筆者有不同的見解,如果抽到都唔買,將來會後悔!

日前筆者跟前輩交流,解釋筆者為甚麼都會買居屋。

前輩:「私樓好過居屋啦!」

誰不知道「阿媽是女人」呢?有能力先算啦!

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圖片:新傳媒資料室

居屋 私樓 首期分別大

如果有能力,當然買私樓好過買居屋,問題是現在你有能力嗎?

很多年青人都為儲首期而煩惱,儲唔到就係儲唔到…

以一個市值500萬的單位為例,如果是私樓的話,最多可以借80%按揭,首期100萬!

居屋五九折發售,即300萬左右,最高可借95%按揭,首期只需要15萬!

100萬比15萬啊!資深投資者當然當散子,但上車族…就係冇!

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前輩:「有啲私樓都可以借90%按揭呀!」

首先,400萬以下的私樓才可以借90%按揭,市場上的選擇已經愈來愈少,連幾年前我們大舉掃貨的金獅花園、荃灣中心、得寶花園等,計埋跌市,最細的單位都已經超過400萬了。

居屋呢?大大間兩房都係300萬,選擇多很多啊!

其次,今天市場瘋搶細價樓,細單位呎價比大單位貴得多,盲搶細價樓,當水魚的機會不小呢!

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圖片:新傳媒資料室

前輩:「居屋要補地價,冇乜投資價值喎!」

在自由市場買賣才要補地價,賣給綠表人士是不用補地價的,還有不時批出的白居易名額,都會是你將來的潛在買家。

例如市值500萬的私樓,升20%,就是600萬。

以五九折約300萬買居屋,升20%,就是360萬,賺幅一樣。

如果遇上旺市,細銀碼物業會跑贏,這是為甚麼近年居屋、公屋的二手價,升幅可以比美甚至超越私樓的原因。

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圖片:新傳媒資料室

居屋加按困難

另外居屋還有一些價勢,首先在按揭方面…

除了首期,年青人很多時候都人工唔夠,過唔到壓力測試。

居屋的審批相對寬鬆,甚至有銀行借多筆錢俾你裝修,去邊度搵?

又有人說居屋不能加按,投資價值低。是的,居屋要加按確實困難,不過話說回頭,今時今日加按,本來就已經困難,要有心理準備,想在居屋身上賺錢,就得靠賣出去。

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居屋的風險

不過買居屋亦有風險,就是朝令夕改的政策。

舉例說,居屋售價與市場脫鈎,之前五二折有得買,最近又再調為五九折,再之前七折買入的就即時坐艇!

賣給綠表就欠缺優勢了,要在自由市場上跟對手拼。

不過將來的事,將來先知道,這一刻對於未有足夠能力買私樓上車的年青人來說,居屋的確是一個選擇。

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如果有綠表在手,隨時可以除名一變二!

以朋友的個案為例,父母是公屋的戶主,他是公屋單位的成員,近年他工作尚算順利,儲了點錢。

如果這個時候,運用手上的綠表,以年長的父母作為業主,一家人可以安居樂業之餘,也可以乘勢除去自己的名。

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圖片:新傳媒資料室

由於可以用盡九五折,花錢不多,餘下更多資金可以做首期買樓。

借貸力方面,有政府擔保,買居屋不用浪費他的借貸力(房協居屋除外),有機會可以買多層私樓投資。

不過最重要的還是…要行動!踏出第一步!

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