夫婦50歲在即 把握借貸力之秋 做到一生三宅|諗sir投資教室 | 經一專欄

夫婦50歲在即 把握借貸力之秋 做到一生三宅|諗sir投資教室 | 經一專欄

經一專欄・借貸】讀者月入約60,000元,太太月入約50,000元,夫婦年紀均快「入五」,育有兩名讀小學的子女,想請教諗sir應如何想做到一生三宅。

撰文:諗sir | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

諗sir:

本人在教育界工作,屬政府體系,所以十分穩定,月入約60,000元;一家住在一市值800萬元的荃灣物業,物業已贖契。 太太月入約50,000元,但商界工作不太穩定,隨時有被開除的準備;她亦有一市值600萬元的荃灣物業,同樣已贖契,物業作出租用,月入15,000元。 夫婦年紀相同,均快「入五」,育有兩名讀小學的子女;因早前家中發生大事,現時除了上述物業外,只餘約50萬元現金。 我們都想做到一生三宅,欲想再購一所600至700萬元的荃灣物業。但由於二人都已有物業,再買要付15%辣稅,是否值得呢?還有沒有其他高見?

讀者賴先生

圖片:新傳媒資料室
圖片:新傳媒資料室

讀者沒有趁早年夫婦收入穩定,加上被炒機會細時買樓,造成今日只有一間樓收租,每月被動收入只有15,000元,而現金只有少許的局面。

當然有間樓收租都唔錯,仲要已供滿。不過若能重返過去,當在30歲開始每五年儲到一筆錢就做首期買樓。

夫婦兩人借貸力合計約1,400萬元((60,000+ 50,000)÷10,000×50%×2.59*),基本上長期保持有一至三間欠銀行300至400萬元的樓收租,都未構成高風險。

因1,400萬元借貸力用掉900至1,000萬,就算樓市下跌都仲可利用剩餘借貸力應付。 由30餘歲到50歲,自有租客幫手供滿兩三間樓,假設樓市不升,讀者現在都可有四樓在手收租,被動收入大大上升,自不會煩惱來問筆者意見了。

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圖片:unsplash

當然過去不能重回,讀者宜把握「借貸力之秋」,在50歲前加上還有工作時將樓加按,套取cash在手最實際。

不用過分擔心加按後甚麼樓市跌會call loan,將間樓加按六成,樓市要跌40%才有機會「負資產」,怕甚麼呢?

按出來的錢可買債或做定期,如渣打有永續債派6至7厘票息,不懂的話可以去渣打問,你會更快明白何解「筍嘢」銀行是不會sell你。 讀者兩間物業當按五成,有700萬元在手,每月供按揭約27,000元(700÷2.59×100)。

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圖片:新傳媒資料室

700萬一半做定期,收2厘息,月收5,800元;另100萬做債基,用美國債為主,收15至18厘年息,一個月提供12,500至15,000元收入;另外200萬買直債,7厘息,即每月約9,100元。

上述方案為讀者提供每月近30,000元被動收入,夠cover加按後供樓支出。運行一年之後如覺收息方案適合自己,可再加大注碼,只keep170萬元定期,而將520萬元買債,被動收入自可超越每月30,000元。

在多了被動收入夠cover供樓下,讀者兩樓在手沒變,而加按所欠銀行的700萬元債務,會隨時間漸漸還晒,自己有足夠現金在手,既可提供現金流,想再買第三間樓都得。

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