萬伙一手蓄勢待發 樓價5月可返去年高位|樓市點睇

萬伙一手蓄勢待發 樓價5月可返去年高位|樓市點睇

樓市點睇・樓價】香港樓市呈反彈勢頭,發展商把握機會去貨,新盤市場繼續熾熱。據統計,今年第二季將共有逾10,000個一手單位可應市。

撰文:Smart ED編輯部|圖片:unsplash、新傳媒資料庫

業界認為,美國聯邦儲備局不加息及停止縮表的消息,對香港樓市起刺激作用;上升期應該才剛剛開始,樓價可望返回去年高位。

今年第二季,本地樓市可望推售的新盤單位,涉及逾10,000個,來自15個項目。 先說市區,近年已經成為政府主要土地來源的啟德,一手供應陸續有來。

其中,嘉華國際(00173)區內第1K區2號地盤項目,共計可建1,006個單位,料可於本季推售。 另外,內房龍湖集團(00960)等合作發展的同區項目,則提供667伙,亦有機會季內推出。

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恒大屯門項目涉近2,000伙

長實集團(01113)與市建局合作的深水埗海壇街新盤,早前正式命名為愛海頌,由4座住宅組成,提供876伙,戶型2房及3房單位,實用面積由約473平方呎起,「預計關鍵日期」為2021年6月30日。

至於供應重心區域之一的屯門,中國恒大(03333)在本港首個住宅項目,位於屯門掃管笏管翠路,合共提供1,982伙,早前已獲批出預售樓花,隨時可以出擊賣樓,以伙數計算,是今年最大型的一手項目。至於另一供應重心區域大埔區,料有兩個樓盤可於季內推出。

最大規模為億京大埔白石角海日灣II,於日前已上載樓書,有望短期內開售。 同區亦有多年未曾賣樓的鷹君(00041)ONTOLO朗濤,共提供723個住宅單位。

發展商早前表明,現時正積極籌備售樓說明書及示範單位,預計有機會於上半年內推售。

同時,不少鐵路新盤都有機會於第二季開賣,新鴻基地產(00016)近年的大型項目西鐵南昌站匯璽,新一期已獲批預售,提供1,172伙,預計本季推售。

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圖片:新傳媒資料庫

另外,會德豐(00020)牽頭的將軍澳日出康城7A及7B期,提供1,120伙,亦有可能於本季推售。

至於港島區一手市場,料以豪宅盤為主,由長實發展的中半山波老道地王,已批出預售樓花,市場預期對超級豪宅市場具一定指標性。

而資本策略地產(00497)計劃招標推出渣甸山豪宅項目皇第(Dukes Place),表明會以山頂物業價格作參考指標,市場料隨時又有新高價成交。

聯儲局不加息增置業信心 項目去年6月已獲批入伙紙,提供16伙分層單位,實用面積約2,800平方呎至逾6,800平方呎。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,自農曆新年過後,香港一、二手市場成交急增,聯儲局宣布年內不加息,相信有助增強置業人士的入市信心,加上一手發展商加價仍算克制,料一手項目可錄得非常理想的銷情。

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,自農曆新年過後,香港一、二手市場成交急增,聯儲局宣布年內不加息。圖片:新傳媒資料庫

至於二手樓價,亦將加快反彈步伐,原本預期今年內有機會返回去年高位,現提早於5月,預料中原城市領先指數(CCL)已可返抵去年8月188.64點之歷史高位。

本週CCL報179.5點,近三週累升3.48%,距離去年歷史高位僅相差約半成。 美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,中、美貿易戰有望解決;美國不加息;期內港股及樓價回升,均令買家重拾信心。
展望第二季,他料旺勢會持續,新盤成交量可望比首季多,料會升至5,000多伙。 祥益地產總裁汪敦敬表示,早於去年年尾樓價出現調整時,他已經認為是「假跌」,鼓勵未「上車」人士應掌握入市時機。 他更直言未來兩三個月,將會是一個真的樓價升勢,因為剛需進一步令供應量減少。

以祥益核心經營的屯門區為例,二手放盤量無論租或賣都出現持續下跌的趨勢,尤其是租盤減少引起的租金上升,是最基礎的剛性購買力。

因此汪敦敬認為,樓市新的上升期應該才剛剛開始,樓價將再破去年高位。 香港置業行政總裁李志成表示,美國不加息,意味香港低息環境持續,買家入市信心增加,市場氣氛更見活躍。

年內政府減辣機會微 近日一手銷情旺熱,新盤及貨尾盤均受追捧,不少新盤正緊密部署,預計於4月推售,料將凍結大批購買力。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文認為,現時樓市比較平穩,但樓價是否止跌回升,仍然是言之尚早。

據他理解,美國似乎無力加息,本港經濟又不太差,估計今年一般樓價將只下調5%,豪宅及超級豪宅樓價平穩。 林浩文又指,若樓價未來持續向上升,政府有機會再出招,又估計未來六個月政府「減辣」的機會不大。

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圖片:unsplash

空置稅生效前夕 一手盤成交急升

發展商把握一手樓空置稅尚未生效,積極推售現樓貨尾,令一手盤銷量回升。今年首季,一手盤成交量已達約5,500伙,按年急升逾三成半之餘,更是2013年一手例生效以來同期最高。

事實上,近期發展商低價開盤吸引買家入市,由去年底市建局及信和置業(00083)等發展的觀塘凱滙,於淡市下以低市價推盤,再掀一手搶購潮開始,令一手盤於近月銷量一直回升。

銷情旺勢主力來自信置大埔逸瓏灣8及觀塘凱滙、新地Downtown 38、大埔雲滙及中國海外發展(00688)的大埔天鑽。

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圖片:新傳媒資料庫

新地成首季吸金王

而新地以逾百億元成績,成為了首季的「吸金王」,集團今年第一季共售出800多伙。 再者,差餉物業估價署日前公布《香港物業報告2019》初步統計數字顯示,截至2018年年底,私人住宅空置量升至總存量的4.3%,涉及51,430伙,按年大增8,490伙或兩成。

而對上一次私樓空置量達到50,000伙水平,已經要追溯至2010年錄得的51,530伙。 私人住宅空置量9年來再度突破50,000伙水平,令不少發展商趁一手樓空置稅尚未生效,積極推售現樓貨尾。

泓亮咨詢及評估有限公司董事總經理張翹楚認為,空置稅的確會影響發展商會加快推盤,但需時消化,最終或影響財團投地時的出價,將空置稅當為賣樓成本的一部分,或有機會令整體樓價向上。

當中空置稅對大型發展項目、豪宅或洋房影響較大,因為貴重物業要尋找買家或租客比較困難。 不過,如果空置稅按兩年租金回報率計算,假設每年租金回報率2.5厘,即為樓價5%,而兩年內樓價升不到5%,空置稅影響將更大。

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