35歲夫妻月儲$20K望儘快置業 可先買細單位收租再換自住樓|理財個案|財智姊妹淘

35歲夫妻月儲$20K望儘快置業 可先買細單位收租再換自住樓|理財個案|財智姊妹淘

財智姊妹淘・置業】Joseph(35歲) 剛結婚,兩口子暫時和家人同住,希望可儘快置業過二人世界(目標面積 : 450呎)。儲蓄方面他已早早起步,但面對樓價高企卻不知何時能達成願望 ? 在現時理財方面又是否需調整呢?首先我們看看他的財政狀況。
撰文:鄺翠玲 | 圖片:中新社、新傳媒資料室、unsplash

夫婦總收入 : $50,0000 資產 :
  • 港元存款
$400,000
支出 : $30,000
  • 股票
$1,000,000
$1,400,000
每月盈餘: $20,000

 

已購保險 : 危疾及醫療

Joseph沒有說明物業的目標價,就算是近郊(他們不介意住遠一點),估計450呎物業的樓價也要$600萬。

要置業,有以下先決條件 :

  1. 付得起(首期及其他費用) – 以四成首期來說,樓價$600萬需付首期及相關費用$290萬﹐以現時$140萬資產及每月$2萬盈餘,粗略估計也要6-7年才有足夠彈藥(還要期望樓價不會再升),故此要置業仍需努力 ;
  2. 供得起(按揭月供) – 以現時批核按揭條款來說(40%首期、2.35%年利率、30年還款期,並需通過壓力測試) ,每月最低入息$36,000,若希望單名購入此物業,相信有點難度了!
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【財智姊妹淘・置業】圖片: 新傳媒資料室

 

既然暫時和家人同住沒大問題,Joseph 會否考慮先置業較細單位收租呢? 起碼擁有物業能在物業市場達到對沖效果。舉個例子:如買入一個300呎、樓價$400萬的二手小單位,首期(四成)及相關費用約$173萬,每月供款約$9,300,每月最低薪金要求約$23,000,若努力多一兩年﹐首期應可儲蓄得到,是較能符合二人財政情況的出路;若租金回報2.8%,每月租金收入也是約$9,300,即是說租客幫忙供樓,業主只需付差餉、管理費等雜費,亦無需動用本身的$2萬每月盈餘,仍可繼續儲蓄增強購買力,看來甚為化算!

那每月$2萬盈餘若能將$1萬撥至投資戶口,若平均年回報為9%,4年下來料可累積至約58萬元,連同仍在銀行的每月$1萬,已有逾$100萬可動用,對日後置業有很大的作用。

當然使了一筆資金作首期,日後真正置業自住的話,很大可能要先沽出收租物業,但總比由零開始儲蓄來得快!

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【財智姊妹淘・置業】圖片:中新社 

在這裡筆者也提一提Joseph,以現時投資市場形勢,香港、中國、甚至亞洲區等地的市盈率是較低的,而且明年是美國大選年,預期投資氣氛也不會太差,也可選擇這些版塊投資,心態上也要持盈保泰,因投資期較短,太進取的話可能出亂子,隨時得不償失!

不要忘記升職、加薪、跳槽等等也會令入息增加,因應當時的市況及按揭條款,樓價及首期要求也可能降低,但最重要的是要維持「先儲蓄、後消費」的模式,機會是留給有準備的人。

美聯金融集團高級副總裁 -鄺翠玲 CFPCM

 

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