買樓贏 賣樓輸 銀行加息潮下 樓價繼續升到2019? | 香港樓市2018
撰文：SmartED編輯部｜圖片：新傳媒資料庫
樓市自我應驗預言
帶頭調升按揭利率的花旗銀行，早前公布第二季度市民置業意向調查，該調查由港大社科院研究中心進行，結果是近七成被訪者認為，本港樓價在未來一年將繼續上升，相反認為樓價會下跌的不足一成。 值得注意是，認同樓價上升的人數，是連續三個季度均向上升，意思即是愈來愈多人相信，樓價升勢持續上揚。
簡單講，大部分香港市民已逐漸相信，本地樓價只升不跌，而認為樓價會下跌的只屬少數。
不要小看這個只升不跌的觀念，除了樓宇實際供求及經濟情況這些核心主宰樓價的因素外，市民對樓價的信念亦屬舉足輕重，當大部分人認為樓價只升不跌，樓價的走向就受到一定影響。
心理學上有所謂「自我應驗預言」（Self-fulfilling Prophecy）的理論，意思是人們對某樣事情抱著某種期望，不期然就會依循著這個期望而行，結果這期望真的應驗，這就是自我應驗預言。
樓市以賣方的心理決定升跌
1968年羅森塔爾博士（Dr.Rosenthal）與積合遜博士（Dr.Jacobson）進行實驗，在一家學校隨機抽出一些學生，然後告訴老師這批學生全屬智商超高。
事實這群學生並非資優生，可是經過若干時間，這批學生的成績，與校內其他學生比較卻突飛猛進，遠遠拋離別的學生，為甚麼會出現這個情況？
原來老師以為那些學生既是潛力無可估量，不想平白浪費天才，於是不知不覺間投入更多的心力及感情，給了更多學習資源及肯花更多時間與學生溝通和研究。
老師又不自覺給予更多愛心與關懷，鼓勵學生學習，不時又給與學生回匱，令學生對學習的興趣大大提升。
這就是老師相信那些學生是資優，於是預期學生的成績必然會好，結果不期然投入更多心力，最終達到預先的期望。
樓價也如是，當大部分港人對樓價都是看升，這個期望絕對會影響樓價未來的走向。
道理很簡單，可從買賣方的心理去解釋，當業主眼見樓價一天比一天高，或許會擔憂樓價高處不勝寒，若有任何風吹草動，還是先走為上。
但當所有人都相信樓價只升不跌時，市好時業主固然不輕易願意出售物業，即使買家一再追價，業主仍會接連反價或調高叫價，令到買賣難以達成，變相導致供應更緊絀。
怕蝕底心理催生需求
縱使市場交投有所下跌，因業主對樓市充滿信心，相信樓市只屬調整，所以也不會心急出貨，市場的供應還是處於低水平，在供應有限的情況下，樓價當然不會受大衝擊。
另外，業主深信樓價不會下調，心裹就會有概念，今天樓價即使下跌，明天還會重拾升軌，於是絕不會急於求售而大幅割價，極其量也是微調叫價，劈價出售的事情極少發生，樓市縱踏入調整期，樓價也不會呈現不穩。
從買家層面看，當大部分人相信樓價只升不跌，也就不介意給予一個更高的價格去購買，因為他們會想，今天不買，明天隨時更貴，於是願意花更多的錢搶購。
同時，原本與家人同住或無需要置業的，也因擔憂錯過今天，明天準要吃虧，於是也跑出來買樓，令買方需求不斷上升。
當求大於供時，樓價進一步上揚，而樓價接連上升，又更加令港人相信樓價只升不跌。
再者，除了用家外，投資者也不會放棄獲利機會，雖然政府已實施多項措施以加重炒賣或投資成本，但當大部分人都認為樓價只升不跌，而銀行利息成本又低，存錢入銀行所得無幾，相反供樓利息就極為廉宜，即使買樓投資成本增加，投資者也不介意多買一層，甚至更多。
而且即使短期樓市放緩，他們深信樓價上升機會遠大於下調，也願意長線持有。投資者的增購意欲，令市場的需求更加大大上升。 即使樓價或成交出現回調，在大多數人相信樓價只升不跌的環境下，這個觀念會為樓市提供一個強大支持。
樓市只升不跌觀念深植
道理十分易明，大家相信樓價長線不會跌，那當樓市放緩時，市民反倒認為是入市良機；人同此心，他們會認為這時買樓機不可失，否則蘇州過後又冇艇搭。
一窩蜂的入市，馬上為回調的樓市提供相當的支持力度，令樓價得以穩下來。
總括來說，在買家與賣家也相信樓價只升不跌下，買家或賣家在碰上樓市升也好，樓市調整也好，也不其然作出相應的舉動。
即買家在好市時會搶著買，市回時又認為機不可失，是入市千載難逢機會；賣家市好時不斷調升價格不願賣，市靜時又不願降價求售，結果「求過於供」持續存在，樓價自然易升難跌，這就是樓市的自我應驗預言。
筆者相信，「買樓贏，賣樓輸」，這個概念已深深植根於港人腦海，而這個概念影響港人買樓及賣樓的決定，從而進一步鞏固香港樓市。
除非內地或香港經濟出現「黑天鵝」，否則樓價今、明兩年仍是易升難跌，樓價將大漲小回，持續向好。
按息加幅輕微 供樓壓力未大增
花旗銀行本週二（8月7日）率先在本港調升按息0.1厘，最優惠利率（P）按揭息率由P減3.1厘，調升至P減3厘，即按揭利率由2.15厘增至2.25厘。
同時，花旗的同業拆息按揭（H按）亦調整，鎖息上限由原來的P減3厘，上調至P減2.9厘，即實際利率由2.25厘增至2.35厘。 花旗加按息後，滙豐、恒生銀行（00011）及中銀香港（02388）在翌日跟隨，三大龍頭銀行均調高按揭息率0.2厘。
之後，渣打、建設銀行（亞洲）、東亞銀行（00023）及永隆銀行等亦先後公布上調按息0.1至0.2厘不等。
由於升幅輕微，預計新造按揭客戶每百萬元貸款，每月實際供款平均只會增加50至100元。 市場早前傳出金管局向銀行施壓，要求銀行調升按息，估計今次各大銀行是回應金管局而作出配合。
經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示，美國由2015年已累計加息七次，估計9月時美國將再次加息，在此情況下，香港銀行近日先後加按息屬意料中事。
她預期年底前有機會再加息一次，加息幅度累計約25至50點子。 業內人士認為，即使銀行開始加按息，但估計加息步伐有限，加幅亦輕微，對樓市影響不大。 而且市場供應仍然嚴重不足，預計全年樓價上升機會仍大。
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