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夫婦擁兩舊樓揸430萬現金 想再買黃埔三房 入得市未 |香港樓市

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【買黃埔三房】讀者來信請教諗sir買樓問題,想知現在可否入市,達到一生三宅 。諗sir有詳細解說。

撰文:諗sir |圖片:新傳媒資料室

諗sir:

本人37歲,全職主婦;丈夫46歲,月入11.5萬。育有兩名小朋友 ,分別8歲和6歲,兩人均入讀私校。 資產方面,手頭現金430萬元;九龍區52年樓齡舊樓,市值1,000萬元,月租22,000,沒有按揭。

另30年樓齡港島單幢樓,市值600萬元,月租15,000元,沒有按揭。 現租住港島三房單位,月租31,000元,每月可儲70,000元(包括租金收入)。 由於有感正步入中年,加上上有高堂,下有兒女,故未敢作出太進取投資策略。

鑒於兒女將入讀九龍區小學,故希望投資黃埔花園細三房作自住,目標價1,000萬元。 明白沒有人能預知樓市走勢,但希望諗sir能指點,究竟現在可否入市,達到一生三宅。

庸才上

諗sir答:買黃埔三房 身家唔同做法不同

讀者想問依家可否入市,此等題目浪費時間。一間黃埔三房,超級富豪每日都可以買,那怕是後市升跌,身家唔同,當然有不同做法。

讀者應知做好買樓budgeting及計出借貸力之重要性,不應只一味問買不買好。 讀者先生一份糧養全家,借貸力為1,489萬(115,000/10,000 x 50% x 2.59*),理想做法是將借貸力在旺市用少於一半,即讀者有借錢空間。

應先處理52年樓

惟有問題要留意,絕不要因過去在樓市獲利豐厚而側重港樓投資。 問題為樓齡52年樓的九龍舊樓,下手接貨者連做廿年按揭都有問題,估計市值在跌市會快調,要在下波跌市前換走,莫因於跌市時有價無市而令流動性受損。

至於港島600萬元單幢樓,每年只收18萬元租亦差強人意,不過都係處理52年樓先。

除非閣下是土地策發會成員或田生老闆,否則咪多諗應否留52年樓博收購。堅的資訊,絕不會有人免費同你分享。

分時間入手兩間樓

將港島單幢樓按至五成,套300萬元、九龍樓賣走套1,000萬元,其實賣52年樓未必如想像中易,就當九龍塘的舊樓,亦要些時間先可以出貨,當然如果喺正名校對面就例外。

將套到的1,000萬元分時間入手兩間價值500餘萬元、30年樓齡下之屋苑樓。改善一是樓齡低了,樓房不會因可抵押力失去而快跌價;改善二是拆成兩注,可選擇揸一半去減磅都得,增靈活性。

由於夫婦要共hold三間樓,預定要煩15%印花稅問題。由於是「分時間入手兩間樓」,太太可在入手第一間樓之後,利用聯權契的等點,將業權按每次三分之一的方式轉給丈夫。

可考慮新世界直債

由於夫婦之間業權轉名行舊稅制,即200萬之下只需打100元印花稅,假設太太入第一間約600萬元樓之後,分三次將業權轉給丈夫,自己又可變回自由身,再次以免15%印花稅買第二間。

由賣樓到再買期間,1,000萬元資金可以入保本之直債,收息101有教授。未睇中樓可收息,睇中可以賣走。 可考慮富衛保險發出之直債,到期日2022年1月,票息6.25厘;亦可考慮新世界發展(00017)之直債,票息5.75厘。

收60萬元息一年比日日返工做到死好

不一定要選上述兩債,只係作為例子,但有一點肯定的是,有1,000萬元,要收60萬元息一年唔難。識咁做,重好過日日返工做到死。

以前筆者在銀行處理過一個剛中六合彩頭獎的客,他自己想先還債再買的士車牌,但他老婆想買份大額保險俾個女。

其實兩件事都錯,不過為了銀行賺多D錢同埋積些福德比佢個女,梗係叫佢買保險啦,仲要係N年都唔拎得出來果隻。

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