賣樓壓力低 未必無價講

你好，本人最近睇中一個單位，想試試還價，但是代理說業主早年以非常低價格買入單位，收租回報很高，防守力很強，根本就沒有賣樓壓力，不會減價。

近年樓價升了這麼多，豈不是大部分業主防守力都很強？

咁係咪即是講價無望，要高價追才買到樓呢？

讀者David Au

其實一個業主的防守力有多強，主要不是看過去，而是看此時此刻的財務狀況及投資策略。

從理論的層面看，假設物業現時市值400萬元。

（一）如果買入價是100萬元，有排都未跌到你買入價，會被理解為就算跌一半，都唔使蝕錢，所以唔會咁易賣樓，因此防守力較強；

（二）如果買入價是300萬元，跌三成就會蝕錢，會被理解為跌一、兩成就會驚，會急放，因此防守力較弱。

真係咁簡單？根據筆者過往經驗，其實沒太大關係。

買入價100萬元，並不等如成本是100萬元。

自從2004年谷底反彈，普遍樓價已經升了幾倍，很多業主都曾將物業加按。

過去十年，筆者就是不斷加按、再買樓、加按、再買樓，不斷壯大資產。

舉例業主轉按，400萬元借了八成，借了320萬元，其實他的買入價與現時以400萬元接貨的買家沒有分別。

等錢用不一定是指過大海賭輸錢借了大耳窿，睇得電視太多啦。

人一世物一世，很多時候會需要錢，例如想供子女出國唸書，或想與朋友挾份做生意。

筆者遇過比較多的情況是業主換樓，買另一個單位，落了訂，等錢找尾數，或者想退回15%印花稅。

相反，即使業主是360萬元買回來，跌一成就要蝕錢，但他有好幾億元身家，這個單位是買給親友住，幾百萬元只是零頭，難道防守力就不強？

即使業主真的100萬元買回來，沒造過任何加按，也沒有財政壓力，防守力的確很強，是否就不會減價呢？

是的，就算跌一半都未到你買入價，唔使蝕錢，如果遇上氣氛急轉，你預期兩年後會跌三成，由400萬元跌到280萬元，有買家給你370萬元，你會考慮賣嗎？還是選擇繼續等？

如果沒有人出400萬元，就情願再等多幾年，等到佢跌到200萬元，然後再反彈上400萬元才賣？

根據筆者過往經驗，買入價平，升幅大，議價空間反而大。

試想想，就是因為100萬元買入，以400萬元計，已賺300萬元，賺少30萬元只是賺少10%，細數目而已，不如先止賺。

如果你的買入價是370萬元，這30萬元已經是利潤的100%。

計及雜項支出，隨時要蝕錢，反而想多守一會。當然這個單位是否自住，業主有多少單位，以至單位的質素也有很大影響。

又想想，如果兩個質素相若的單位，一個早年買入價是100萬元；一個近年買入價是300萬元，現在市值都是400萬元，想賣一個減磅，會賣那一個？

筆者會選擇前者，因為可以取回更多資金。可能性有很多！業主心裏怎麼想你知道嗎？

不要顧慮太多，睇中單位，就放膽還價吧！這間不肯減就再找下一間，要買筍盤總要付出。

作者為1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次，並曾擔任TVB《有樓萬事足》顧問。
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