納米樓上車攻略 3類單位有得諗

匪夷所思？接受現實吧！這已是樓市的新常態。
不講location，不講質素，總之銀碼細，就可癲升，不服？

最近已補地價公屋連番破頂，藍田德田邨中層，實用面積165平方呎，以248萬元成交，平方呎價逾15,000元。
黃大仙鳳德邨低層，實用126平方呎，以185萬元成交，平方呎價近14,700元。

至於私樓市場，大埔嵐山181平方呎開放式，當年被嘲為趕絕外母戶，今天平方呎價直逼19,000元。
深水埗AVA開放式只有150平方呎，平方呎價超過20,000元，收票仍理想。
筆者與投資兵團戰友2009年開始就全力搶攻上車細單位，多年來不少前輩說，細單位供應多，大單位供應少，有錢應該買大單位，會跑贏。
就是了有錢先得㗎！我們沒聽，去到每地區，都會先搶攻上車盤屋苑和單幢樓，例如大圍金獅花園、沙田河畔花園、荃灣荃灣中心、九龍灣得寶花園、北角渣華道物業等，這幾年遠遠跑贏大市，不少戰友由200多平方呎的細單位起步，幾年間已財務自由。

居住面積愈來愈細，確實悲哀。
然而，現實歸現實，在量化寬鬆政策（QE）的年代，總不能期望重返2003年！
唯有因應時勢，由細單位起步。新樓納米樓同樣是200平方呎開放式，點揀好？
首先，揀（1）「相對較抵」單位！市區平方呎價動輒20,000元；新界15,000元，管理費高達5元，唔抵就肯定啦，但在「唔抵」之中也要盡量揀「相對較抵」的，付出了這個價錢，最少要有新樓享受。

有些單幢式新樓，幾乎完全沒有會所設施，只有小小的平台花園，只有幾部跑步機，這些物業過幾年，跟一般二手單幢樓有何別？
有些單幢新樓，麻雀雖小，但五臟俱全，泳池、健身室、宴會廳樣樣齊備，有些納米新樓，是大屋苑內的開放式戶，配套設施更理想。就算住得細，都可以去會所透透氣。

其次，揀（2）「靚則」及（3）「高樓底」單位！有些開放式戶一眼見晒，還要有工作平台及露台，變無可變。
有些開放式戶面積稍大，花點心思可以將它變做一房單位，唔係話一定要改，但最少有彈性。
至於高樓底則可向高空發展，如將睡眠區放上層，空間大增。
二手納米樓點揀又是愈200平方呎，點揀？
上世紀「80年代」，供樓利息極高，買樓同樣很困難，就像今天一樣，有很多200、300平方呎的細則單位落成，當時很多樓盤以實用率高見稱，沒有窗台、沒有露台，選擇多好多。

筆者建議揀「開則靚」的單位，例如有些200平方呎單位，可以有一房；250平方呎的單位，已可以有兩房，雖然空間不大，但兩小口子，甚至一個小家庭亦勉強可以屈就暫住，將來賺到錢再換大，一步一步向上流。

至於有哪些樓盤附合上述條件？哪些單位才能賺得多？往後有機會要討論。

作者為1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次，並曾擔任TVB《有樓萬事足》顧問。
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