自住嗰層樓唔好賣 落錯車愈搬愈遠

文：1%Anthony

朋友： 「係呀，自從舊年年底加辣之後，租盤少咗好多。」
筆者： 「梗係啦，唔俾人買樓收租，租盤自然少，租金自然高。」
朋友： 「呢間自己買架，半年前買落，年頭收樓，啱啱裝修完。」

筆者： 「終於都買番嗱？嗰陣都叫你唔好賣自住樓啦。」
朋友： 「咪係囉…明明住港島，而家要搬去天水圍。」
筆者： 「過咗去就算啦。」
朋友： 「如果聽你講，早幾年買咗啦，宜家貴咗好多。」
筆者： 「半年前買應該平好多，而家仲顛…」

林鄭都話遠，話落區好攰，朋友做乜無端端搬去天水圍？

話說朋友是筆者的老朋友，在港島區成長。幾年前見樓價升得高，政府又出招，於是就將自己的物業出售，租樓住，期望樓價下跌之日可以再低撈。點知樓價不但冇跌，仲愈升愈有，樓價比起幾年前已經升了三、四成，租金亦升了很多。

最初兩、三年，就小朋友報學校，自己也住慣，租港島舊樓住，後來加租，就搬到九龍，住了兩、三年，又再加租，打開銀行存摺簿看看，發現賣樓賺來的錢，不知不覺間已經冇咗一大截，心都寒埋！

心想再唔買，再交多幾年租，真係渣都冇，於是就把心一橫，有乜買乜，於是就買了天水圍。

收入追不上樓價、租金，居住條件愈來愈差！

朋友在港島上班，孩子也在港島上學，原本住港島是很方便的，誰知愈搬愈遠，正如朋友說：「點估到啲樓價、租金升得咁快？真係自己攞嚟衰！以前十幾分鐘就可以返到公司、返到學校，宜家就要大半個鐘，將來搬咗去大西北，可能仲要成個鐘，一來一回冇咗兩個鐘，好在個仔已經升中，唔需要咩名校網報學校，如果唔係仲頭痛。」

朋友的故事，其實很普遍，落錯車也好，等跌冇買樓也好，近年見不少朋友愈搬愈遠，又有些朋友不肯搬得遠，就愈搬愈細，兩房搬一房，甚至住劏房，大有人在。

朋友搬到大西北，也不是壞事，至少上番車，將來也有機會跑贏。

筆者自小住市區，對我們市區一族來說，新界東、新界西…其實差不多，記得新年去拜年，馬鞍山的姨丈，元朗的姑姐，無論去哪一家拜年，車程都差不多。

然而新界東、新界西的樓價，目前仍然相差很遠，尤其是今年首置客盲搶樓，以樓齡、面積相若的單位作比較，沙田第一城的呎價隨時要1.5萬，貴過尖沙咀，河畔花園的呎價更高見1.7萬，貴過港島！

不少前輩都跌晒眼鏡，甚麼Location、Location、Location…去咗邊？

難以理解！可能因為現時政策向首置傾斜，而很多首置客經驗尚淺，買樓的時候沒有考慮投資價值、租金回報，最緊要啱住，唔知乜嘢係平，乜嘢係貴，於是不斷創新高追貨，講真…真正物業投資者，尤其買樓收租的，樣樣都計成本、收益，點會走去創新高？

再加上，新界東已經發展多年，很多早年搬進去的家庭，下一代都已經成長，所謂分支家庭，開始賺到錢，生活富裕起來，購買力膨漲，住貴啲唔緊要，最緊要近屋企，不少朋友都是因為這個原因，過去幾年在新界東買樓自住。

話說回來，如果以新界東、新界西兩者比較，筆者都情願揀新界西。

首先，對於市區來說，其實差不多遠；其次，新界西交通配套日益完善，西鐵、東涌線之外，還有很多西部通道巴士快線，西部通道亦較少塞車，往返市區並不是想像中那麼艱巨。

還有，價錢比新界東平，在沙田區，二手樓呎價隨時要1.4萬元、1.5萬元，在元朗、屯門，呎價1萬元、1.1萬元就可以買到樓齡、質素相若的屋苑。

新界東發展得早，價錢較高是合理的，然而將來新界西亦會走同樣的路，會否追落後呢？不能肯定，最少在這一刻，新界東隨時貴過市區，

新界西價錢比較平，值搏率似乎較高。當然如果在市區搵到筍盤，就梗係市區再秤高啲啦。

作者為1%投資培訓的地產課程總監，著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等，其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次，曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持，並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。

facebook專頁：www.facebook.com/anthony.wealth

延伸閱讀：樓市玩法唔同晒 3類物業沽得過

同學：「你覺得我個單位賣唔賣好？」
筆者：「好價就賣啦。」
同學：「你覺得留番收租唔好？現金流嘛，你以前都係咁教。」
筆者：「今時唔同往日，一間半間，收得幾多？」
同學：「賣咗怕唔怕買唔番？」
筆者：「你得呢層樓，賣咗個名Free咗出嚟，點會買唔番？」
同學：「我驚個價會不停升上去。」
筆者：「第一，唔會永遠嘅；第二，你會有其他投資架嘛。」

見市升就唔敢賣，見市跌就唔敢買，很多散戶都是這樣。以前還可以，因為有一招…加按套現再買！

今天很難執行了，首先有壓力測試、信貸資料庫，難以無限借貸，其次有第二套房15% 印花稅，想買多間都難，如果想再向前走，繼續向財務自由之路進發，難免要考慮買賣。

講開這個單位，印象深刻，三年前，同學是這樣買樓的！

同學：「我得廿幾萬首期咋，買唔買到樓呀？」
筆者：「廿幾萬…難度係高啲，不過都買到嘅。」
同學：「會唔會要去到好遠架，我响太子返工，市區方便啲。」
筆者：「都有嘅，不過要有心理準備，質素唔會太高。」
同學：「會唔會好舊架？第日會唔會賣唔出？我冇錢裝修啦！」
筆者：「新手上車我唔建議太舊，怕你Handle唔到，盡搵。」

當時投資兵團正全力在油尖旺、深水埗長沙灣等掃平貨。

一天，代理報盤…旺角，20多年樓，250多呎，原則兩房，仲要靚裝修，傾盡250萬！當時區內30多年單幢樓，呎價約1萬，這個盤樓齡更新、位置更好、Lump Sum更細，淨係裝修都慳20萬，明顯低水，幾枱客爭，於是立即通知同學，當晚11點簽了。

考慮賣樓與否，要從「樓」及「人」兩方面想。今次先講「樓」方面……

（第1類）如果單位質素較差，好價可考慮賣！

例如樓層低、景觀差，甚至是凶宅同層等，盤源充足時，買家有得揀，未必會揀你，然而今天睇樓，個個代理都會話…冇盤！在沒有選擇的情況下，代理焗推，買家焗買，隨時創新高，仲唔賣？

（第2類）如果單位樓齡太高，好價可考慮賣！

政府的辣招令市場扭曲，向首置傾斜。雖然舊樓收租回報高，然而首置客多數買來自住，且名額只有一個，自然想買間新啲、靚啲。唔信你返去問吓90後姪仔、兒甥仔，如果中咗六合彩有$500萬，會買新界區新樓，300呎開放式有靚會所，定買市區唐三樓，700呎可以間三房一廳？

新一代多數不會從賺錢角度想！況且樓齡太高按揭亦會較緊，將來新一代更難接貨，投資者又買唔到，客源會大幅收窄，除非好有信心會收購，否則以現時制度，出貨較難。

（第3類）如果價錢炒得太高，好價可考慮賣！

例如沙田區有些上車屋苑，呎價貴過港島，直逼$1.7萬、$1.8萬，是否合理呢？還有多少空間？又例如200多呎的上車盤，如果衝破$400萬，借唔到九成，還有甚麼優勢？還可以衝多少？是否應該考慮換貨呢？最少換大一點，將來叫價更有競爭力。

轉眼三年多，同學添丁，與家人搬大單位。

同學的單位符合個別賣樓條件，既然歷史任務已經完成，於是就趁市況瘋顛，以創新高價出售，就這樣賺了第一個100萬，恭喜！恭喜！

慶功！同學請食飯！下一步怎麼走？

與此同時，又要部署下一步，很多賣樓的業主，都會擔心樓價繼續升，賣咗買唔番。

最重要的是，要部署好，賣樓之後，資金會怎樣運用，換樓？投資其他更有潛力的物業？最緊要唔好從事高風險的投資，例如胡亂做生意、炒股等。同學早已買了另一個自住單位，賺到的錢，正與我們物色其他投資機會，例如工廈、大陸樓等。

作者為1%投資培訓的地產課程總監，著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等，其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次，曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持，並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。

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